Promessa de compra e venda de imóvel

PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra a decisão de inadmissibilidade do recurso especial.

2. A controvérsia envolve ação de reparação por danos materiais, morais e danos emergentes, com pedidos de lucros cessantes, declaração de nulidade de cláusula de tolerância de 180 dias e inversão da cláusula penal em razão de atraso na entrega de imóvel.

3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para inverter a cláusula penal e declarar a nulidade da cláusula de tolerância de 180 dias, com sucumbência recíproca.

4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para aplicar a taxa Selic como indexador e ajustar os ônus sucumbenciais, mantendo a invalidade da cláusula de tolerância, a inversão da cláusula penal e fixando juros moratórios desde a citação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 1.022, II e parágrafo único, e 489, § 1º, IV e VI, do CPC por omissão e falta de fundamentação; (ii) saber se é obrigatória a suspensão do processo por força do art. 987, §§ 1º e 2º, do CPC; (iii) saber se a cláusula de tolerância de 180 dias é válida à luz dos arts. 926, caput, 927, III, e 928, I, do CPC; (iv) saber se é possível a inversão da cláusula penal com base no art. 51, IV, do CDC e no Tema n. 971 do STJ; (v) saber se os juros moratórios incidem desde a citação ou do trânsito em julgado, conforme os arts. 397 e 405 do CC e o Tema n. 1.002 do STJ; e (vi) saber se se configurou o dissídio jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não ocorreu ofensa aos arts. 1.022, II e parágrafo único, e 489, § 1º, IV e VI, do CPC, porque o acórdão enfrentou exaustivamente a suspensão por IRDR, a cláusula de tolerância, a inversão da cláusula penal e o termo inicial dos juros.

7. Não se verifica a alegada violação do art. 987, §§ 1º e 2º, do CPC, pois o IRDR foi julgado e o recurso especial ali interposto não possui efeito suspensivo, permitindo o julgamento da demanda com aplicação das teses firmadas.

8. Incide a Súmula n. 7 do STJ, porquanto a pretensão de validar a cláusula de tolerância demanda reexame do acervo fático-probatório quanto à ausência de justificativa específica e à qualificação de fortuito interno.

9. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em conformidade com o Tema n. 971 ao admitir a inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador quando o inadimplemento é da vendedora.

10. Incide a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão fixou corretamente os juros de mora desde a citação em responsabilidade contratual, nos termos do art. 405 do CC, sendo inaplicável o Tema n. 1.002 nas circunstâncias delineadas.

11. Incide a Súmula n. 284 do STF, visto que não houve cotejo analítico hábil a demonstrar a similitude fática entre os julgados, inviabilizando o dissídio jurisprudencial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Agravo conhecido para se conhecer parcialmente do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não ocorre violação dos arts. 1.022, II e parágrafo único, e 489, § 1º, IV e VI, do CPC quando o acórdão enfrenta, de modo suficiente, todas as questões suscitadas. 2. Não se impõe a suspensão do processo por força do art. 987, §§ 1º e 2º, do CPC quando o IRDR está julgado e o recurso especial respectivo não possui efeito suspensivo. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a validade da cláusula de tolerância reclama reexame do acervo fático-probatório. 4. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema n. 971 quanto à inversão da cláusula penal moratória em favor do comprador. 5. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando os juros de mora são fixados desde a citação em responsabilidade contratual, conforme o art. 405 do CC, sendo inaplicável o Tema n. 1.002. 6. Incide a Súmula n. 284 do STF quando ausente cotejo analítico apto a evidenciar a similitude fático-jurídica para o dissídio".

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 140, 489, § 1º, IV e VI, 926, caput, 927, III, 928, I, 987, §§ 1º e 2º, e 1.022; CC, arts. 397 e 405; CDC, art. 51, IV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7 e 83; STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt no AREsp n. 2.064.705/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 26/9/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.761.193/DF, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 22/3/2021.