Compra e venda de imóvel com atraso na entrega: rescisão contratual, restituição integral, comissão de corretagem, prescrição e ônus sucumbenciais

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL, RESTITUIÇÃO INTEGRAL, COMISSÃO DE CORRETAGEM, PRESCRIÇÃO E ÔNUS SUCUMBENCIAIS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão de inadmissão fundada nos Temas n. 1.099 e 577 do STJ, na Súmula n. 543 do STJ, e nos óbices das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c indenização por danos morais e materiais, com pedidos de resolução do contrato de compra e venda por atraso na entrega, restituição integral dos valores pagos, inclusão da comissão de corretagem e distribuição de ônus sucumbenciais.

3. O Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos para rescindir o contrato, condenar à restituição integral das quantias pagas, afastar danos morais e fixar sucumbência recíproca, com honorários em 10% sobre o valor atualizado da causa.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, rejeitou a prescrição, negou provimento às apelações e majorou os honorários para 12%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 389, 395, 402 e 927 do CC, por imputação de responsabilidade sem culpa e restituição integral sem demonstração de dano; (ii) saber se houve violação do art. 475 do CC, por resolução sem inadimplemento essencial e por desistência do comprador; (iii) saber se incide a prescrição trienal da comissão de corretagem, nos termos do art. 206, § 3º, IV e V, do CC e do Tema n. 938 do STJ; (iv) saber se o art. 86, parágrafo único, do CPC impõe a sucumbência mínima da recorrente; e (v) saber se o art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964 autoriza retenção de até 25% dos valores pagos.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, o acórdão recorrido assentou inadimplemento absoluto da vendedora pelo atraso na entrega, de modo que a tese de responsabilidade sem culpa e de ausência de dano demanda reexame do acervo fático-probatório, relativamente à devolução integral e à comissão de corretagem.

7. Incidem a Súmula n. 83 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ porque, na espécie, o acórdão reconheceu atraso na entrega, configurando inadimplemento absoluto e autorizando a resolução com restituição integral (em consonância com a Súmula n. 543 do STJ), vedado o reexame dos fatos quanto à alegação de desistência do comprador.

8. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque, na espécie, o acórdão aplicou o prazo decenal do art. 205 do CC à pretensão de restituição da corretagem fundada na resolução por atraso na entrega, conforme o Tema n. 1.099 do STJ, afastando o Tema n. 938 do STJ.

9. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF porque, na espécie, não houve prequestionamento do art. 86, parágrafo único, do CPC, relativamente à tese de sucumbência mínima.

10. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF porque, na espécie, não houve prequestionamento do art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964, relativamente à tese de retenção de até 25%.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige o reexame do acervo fático-probatório relativamente à responsabilidade contratual e à devolução integral das quantias pagas. 2. Incidem a Súmula n. 83 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ quando o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto à resolução por atraso na entrega e à restituição integral, inviabilizando o reexame dos fatos. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ e o Tema n. 1.099 do STJ para reconhecer o prazo decenal do art. 205 do CC na pretensão de restituição da comissão de corretagem fundada na resolução por atraso na entrega. 4. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF quando ausente o prequestionamento do art. 86, parágrafo único, do CPC sobre sucumbência mínima. 5. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF quando ausente o prequestionamento do art. 67-A, II, da Lei n. 4.591/1964 sobre retenção de valores."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, § 3º, IV e V, 389, 395, 402, 475 e 927; CPC, arts. 1.030, I, b, 85, § 11, 86, parágrafo único e 373; CDC, arts. 6º, VI e 14; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, II; CF, art. 105, III, a.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 543; STF, Súmulas n. 282 e 356.