STJTema 938 · REsp 1.551.956/SP
(i) prescrição da pretensão de restituição das parcelas pagas a título de comissão de corretagem e de assessoria imobiliária, sob o fundamento da abusividade da transferência desses encargos ao consumidor;(ii) validade da cláusula contratual que transfere ao consumidor a obrigação de pagar comissão de corretagem e taxa de assessoria técnico-imobiliária (SATI).
Relatoria: min. Paulo de Tarso Sanseverino
Tese
(i) Incidência da prescrição trienal sobre a pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem ou de serviço de assistência técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere (artigo 206, § 3º, IV, CC). (vide REsp n. 1.551.956/SP)(ii) Validade da cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda de unidade autônoma em regime de incorporação imobiliária, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem; (vide REsp n. 1.599.511/SP)(ii, parte final) Abusividade da cobrança pelo promitente-vendedor do serviço de assessoria técnico-imobiliária (SATI), ou atividade congênere, vinculado à celebração de promessa de compra e venda de imóvel. (vide REsp n. 1.599.511/SP)
Delimitação do julgado
A Terceira Turma do STJ, no REsp n. 1.747.307/SP, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino (relator do Tema 938/STJ), esclareceu a controvérsia referente ao cumprimento do dever de informação no que diz respeito à cláusula que transfere ao consumidor a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos seguintes termos (acórdão publicado no DJe de 6/9/2018):
"Deveras, a 'informação prévia' referida no Tema 938/STJ tem por escopo proteger o consumidor de eventual acréscimo do preço após a aceitação da proposta.
[...]
O que realmente importa para a aplicação da tese firmada no Tema 938/STJ é verificar se a comissão de corretagem não foi escamoteada na fase pré-contratual, como se estivesse embutida no preço, para depois ser cobrada como um valor adicional, gerando aumento indevido do preço total. Desse modo, o fato de a proposta ter sido aceita no mesmo dia da celebração do contrato torna-se irrelevante, não merecendo guarida a distinção estabelecida pelo Tribunal de origem, no acórdão recorrido." .
Entendimento anterior
Em sessão realizada no dia 26/5/2021, a Segunda Seção, determinou a suspensão dos processos que se encontram em tramitação versando sobre o Tema 938/STJ, limitada aos recursos especiais e agravos em recurso especial pendentes nos Tribunais de segundo grau, aplicando-se de forma mitigada o enunciado normativo do art. 1.037, inciso II, do CPC/2015.
Andamento
- Afetado8 de setembro de 2015
- Mérito julgado24 de agosto de 2016
- Acórdão publicado6 de setembro de 2016
- Trânsito em julgado
Fontes ligadas
- Tema 610 do STJPrecedente qualificadoNa vigência dos contratos de plano ou de seguro de assistência à saúde, a pretensão condenatória decorrente da declaração de nulidade de cláusula de reajuste nele prevista prescreve em 20 anos (art. 177 do CC/1916) ou em 3 anos (art. 206, § 3º, IV, do CC/2002), observada a regra de transição do art. 2.028 do CC/2002.
- Tema 1099 do STJPrecedente qualificadoPrescrição decenal (art. 205, CC/2002) da pretensão de restituição dos valores pagos a título de comissão de corretagem, quando o pedido de repetição dirigido contra a incorporadora/construtora tiver por fundamento a resolução do contrato em virtude de atraso na entrega do imóvel, contando-se o prazo desde a data em que o adquirente tiver ciência da recusa da restituição integral das parcelas pagas.
- Tema 960 do STJPrecedente qualificadoRessalvada a denominada Faixa 1, em que não há intermediação imobiliária, é válida a cláusula contratual que transfere ao promitente-comprador a obrigação de pagar a comissão de corretagem nos contratos de promessa de compra e venda do Programa Minha Casa, Minha Vida, desde que previamente informado o preço total da aquisição da unidade autônoma, com o destaque do valor da comissão de corretagem.
- CC, art. 206, § 3º, IVNormaa pretensão de ressarcimento de enriquecimento sem causa;
- 68 decisões citam Tema 938 do STJLidas automaticamente do texto das decisões do portal.
Observações
- Processos destacados de ofício pelo relator.
- Em despacho publicado no DJe de 19/5/2022, o Ministro relator decidiu: "Tendo em vista o aparente conflito entre as razões de decidir do precedente da CORTE ESPECIAL e as razões de decidir do Tema 610/STJ, entendo seja prudente, a bem da segurança jurídica, suspender o julgamento do presente repetitivo, enquanto se aguarda o desfecho da proposta de revisão Tema 610/STJ, na PET 12.602/DF, oportunidade em que o referido conflito aparente será enfrentado sob o rito dos repetitivos.REsp n. 1.918.648/DF suspenso pelo Tema 1099/STJ, conforme decisão publicada no DJe de 28/4/2022.Em sessão realizada no dia 26/5/2021, a Segunda Seção, por unanimidade, acolheu questão de ordem suscitada pelo Sr. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino para instaurar o procedimento de revisão da tese "i" do TEMA 938/STJ, no que tange ao prazo prescricional, nos termos do artigo 256-S, do RISTJ. (QO no REsp n. 1.918.648/DF).O Tema 938/STJ foi objeto de proposta de revisão, nos autos do REsp 1918648/DF. Todavia, em apreciação de questão de ordem na Pet 14369/DF, em sessão de julgamento realizada em 22/3/203, a Segunda Seção decidiu por desafetar a referida proposta de revisão, para fins de manter a coerência com o Tema repetitivo 610/STJ (DJ de 29/3/2023).
- O Ministro relator decidiu: "(...) Por conseguinte, torno sem efeitos a ordem de suspensão de processos de fls. 17."