Revisão contratual em compra e venda de imóvel com alienação fiduciária

DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. REVISÃO CONTRATUAL EM COMPRA E VENDA DE IMÓVEL COM ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA. CAPITALIZAÇÃO DE JUROS, TABELA PRICE E SUBSTITUIÇÃO DO IGP-M PELO IPCA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por aplicação do Tema n. 246, incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ e ausência de demonstração de violação dos arts. 6º, 317 e 397 do Código Civil e 6º, V, do Código de Defesa do Consumidor.

2. A controvérsia decorre de ação revisional de contrato de compra e venda de imóvel com alienação fiduciária envolvendo pedido de perícia contábil, alegação de capitalização mensal de juros e anatocismo na Tabela Price e substituição do IGP-M pelo IPCA por onerosidade excessiva superveniente.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos com resolução de mérito, fixou honorários em 10% sobre o valor da causa e suspendeu a exigibilidade em razão da justiça gratuita.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença; afastou o cerceamento de defesa com fundamento no art. 355, I, do CPC; reputou válidas as cláusulas de Tabela Price, juros de 1% ao mês e reajuste pelo IGP-M; e majorou os honorários para 15% sobre o valor da causa.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se é cabível a revisão das cláusulas e a substituição do IGP-M pelo IPCA por onerosidade excessiva superveniente; (ii) saber se houve cerceamento de defesa pelo indeferimento de perícia contábil; e (iii) saber se é lícita a capitalização mensal de juros e o uso da Tabela Price em contrato com incorporadora, bem como se há prequestionamento suficiente da matéria.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. As conclusões do acórdão recorrido, fundadas em matéria fático-probatória e interpretação contratual, harmonizam-se com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça (Súmula n. 83 do STJ), atraindo também os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

7. O cerceamento de defesa foi afastado pela suficiência do contrato e do laudo apresentado, nos termos do art. 355, I, do CPC, sendo inviável o reexame probatório (Súmula n. 7 do STJ).

8. A utilização da Tabela Price, por si só, não configura anatocismo.

9. A tese sobre a natureza não financeira da contratada carece de prequestionamento, incidindo na espécie as Súmulas n. 282 e 356 do STF.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incidem as Súmulas n. 83, 5 e 7 do STJ quando as conclusões do acórdão recorrido harmonizam-se com a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça e há necessidade de interpretação contratual e de matéria fático-probatória. 2. Aplica-se o art. 355, I, do CPC, sendo legítimo o julgamento antecipado sem perícia, diante da suficiência das provas. 3. A Tabela Price não enseja, por si só, a incidência de juros sobre juros. 4. Incidem as Súmulas n. 282 e n. 356 do STF por ausência de prequestionamento quanto à natureza não financeira da contratada e à capitalização mensal de juros".

Dispositivos relevantes citados: CDC, art. 6º, V; CPC, art. 355, I; CC, arts. 591, 317, 393, 421, 422 e 478; Lei n. 10.931/2004, art. 46; Lei n. 4.380/1964, arts. 6º e 15-A; Medida Provisória n. 2.170-36/2001, art. 5º; CF, arts. 105, III, a, e 5º, XXXIV, XXXV e LXXIV.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmulas n. 282 e 356; STJ, AgInt no AREsp n. 751.655/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 10/3/2020.