Alienação fiduciária em garantia imobiliária: validade do contrato e inaplicabilidade do art. 53 do CDC

DIREITO PRIVADO. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA EM GARANTIA IMOBILIÁRIA. VALIDADE DO CONTRATO E INAPLICABILIDADE DO ART. 53 DO CDC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do TJSP que manteve a sentença de improcedência, reconheceu a validade da alienação fiduciária sob a Lei n. 9.514/1997, afastou a aplicação do art. 53 do CDC e majorou os honorários.

2. A controvérsia envolve ação declaratória de nulidade c/c rescisão contratual e pedido de nulidade da cláusula que sujeitou o negócio à Lei n. 9.514/1997, nulidade por simulação, resolução com retorno ao status quo ante e restituição de 90% das parcelas, com aplicação do CDC e dos Temas n. 526 e 1.002 do STJ.

3. O Juízo de primeiro grau julgou improcedentes os pedidos, reconheceu a validade da contratação com alienação fiduciária e a regularidade dos atos praticados sob a Lei n. 9.514/1997 e afastou a aplicação do art. 53 do CDC.

4. A Corte de origem manteve a sentença, negou provimento à apelação, aplicou o Tema n. 1.095 do STJ para validar a alienação fiduciária não privativa do SFI e afastar o art. 53 do CDC. Majorou os honorários para 15% do valor da causa, observada a justiça gratuita.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação do art. 489, § 1º, IV e VI, do CPC por suposta deficiência de fundamentação; (ii) saber se há nulidade do contrato por simulação e vício de forma, à luz dos arts. 104, 166, 215, II e V, 490 e 1.247 do CC; (iii) saber se incide o art. 53 do CDC e se há cláusulas abusivas à luz do art. 51, § 1º, II e III; (iv) saber se há nulidade do registro imobiliário nos termos do art. 214 da LRP; e (v) saber se há dissídio jurisprudencial demonstrado nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Inexistente negativa de prestação jurisdicional: o acórdão enfrentou as teses essenciais, sendo suficiente a fundamentação. O julgador não precisa rebater todos os argumentos um a um.

7. Incidem as Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ quanto à tese de simulação e nulidade contratual, por demandar reinterpretação de cláusulas e reexame de provas. Afasta-se a violação dos arts. 104, 166, 215, II e V, 490 e 1.247 do CC.

8. A resolução do contrato com alienação fiduciária regularmente registrada observa a Lei n. 9.514/1997, sendo inaplicável o art. 53 do CDC. A pretensão recursal encontra óbice nas Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ.

9. Ausente prequestionamento do art. 214 da LRP; aplica-se a Súmula n. 211 do STJ, inviabilizando o conhecimento da matéria.

10. Dissídio jurisprudencial não demonstrado por ausência de cotejo analítico e de indicação de repositório oficial, além de incidência dos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem enfrenta as questões essenciais e apresenta fundamentação suficiente. 2. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ obstam a revisão de conclusão sobre simulação e nulidade contratual fundada em cláusulas e provas. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ na hipótese em que, em contrato de compra e venda com alienação fiduciária devidamente registrada, a resolução por inadimplemento observa a Lei n. 9.514/1997, afastando-se o art. 53 do CDC. 4. Aplica-se a Súmula n. 211 do STJ na hipótese de ausência de prequestionamento do art. 214 da LRP. 5. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e de indicação do repositório oficial, bem como por incidência das Súmulas n. 5 e 7 do STJ".

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 85, §§ 2º e 11, 489, § 1º, IV e VI, e 1.029, § 1º; CC, arts. 104, 166, 215, II e V, 490 e 1.247; CDC, arts. 51, § 1º, II e III, e 53; LRP, art. 214; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 211; STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.677.523/RJ, relator Ministro Teodoro Silva Santos, Segunda Turma, julgados em 30/4/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.181.149/PR, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 28/4/2025; STJ, REsp n. 1.976.082/DF, relator Ministro, Terceira Turma, julgado em 9/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 2.168.918/RJ, relatora Ministra Maria Thereza de Assis Moura, Segunda Turma, julgado em 13/8/2025.