Compra e venda de imóvel: rescisão contratual por atraso na infraestrutura

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR ATRASO NA INFRAESTRUTURA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento, incidência da Súmula n. 5 do STJ e da Súmula n. 7 do STJ quanto ao art. 475 do CC e aplicação da Súmula n. 83 do STJ por consonância do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual por atraso na entrega das obras de infraestrutura, com pedido de devolução integral das parcelas, inversão da cláusula penal compensatória e definição de correção monetária e juros.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou rescindido o contrato, determinou devolução com retenções contratuais, atualização pela tabela da CGJ/TJMG desde cada desembolso e juros de 1% ao mês desde a citação, com sucumbência recíproca e honorários de 10%.

4. A Corte de origem reformou para reconhecer culpa exclusiva da vendedora, determinar devolução integral em parcela única, fixar correção monetária desde cada desembolso, juros de mora desde a citação e aplicar multa compensatória de 10% em favor dos autores; embargos de declaração acolhidos parcialmente para ajustar o marco inicial da correção e registrar a parcela única.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há dez questões em discussão: (i) saber se o art. 413 do CC impõe redução equitativa da cláusula penal para validar retenção por culpa do comprador; (ii) saber se os arts. 421, 421-A e 422 do CC asseguram liberdade de contratar, função social e boa-fé para afastar devolução integral; (iii) saber se o art. 475 do CC autoriza devolução parcial e perdas e danos em desfazimento por inadimplemento do adquirente; (iv) saber se o art. 725 do CC confere validade às obrigações contratuais invocadas; (v) saber se o art. 884 do CC veda devolução integral por enriquecimento sem causa; (vi) saber se o art. 5º da Lei n. 9.514/1997 prevalece sobre o CDC em contratos com alienação fiduciária; (vii) saber se o art. 25 da Lei n. 6.766/1979 orienta solução sem devolução integral; (viii) saber se o art. 32 da Lei n. 4.591/1964 rege o desfazimento em empreendimentos imobiliários; (ix) saber se os arts. 1º, §1º, 2º e 3º da Lei n. 13.874/2019 impõem liberdade econômica e força obrigatória para validar retenções; e (x) saber se há divergência jurisprudencial para fixar retenção de 25% em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ, pois a pretensão demanda interpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos e provas, inclusive quanto à culpa e à cláusula penal.

7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, porque o acórdão recorrido está em harmonia com a Súmula n. 543 do STJ, que impõe restituição integral quando a rescisão decorre de culpa do vendedor.

8. Incidem, por analogia, a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, bem como a Súmula n. 211 do STJ, diante da ausência de prequestionamento das normas especiais invocadas.

9. O dissídio com julgados do mesmo tribunal é inviável pela Súmula n. 13 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE 10 . Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incidem a Súmula n. 5 do STJ e a Súmula n. 7 do STJ por exigir interpretação contratual e reexame de provas. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está alinhado à Súmula n. 543 do STJ quanto à restituição integral por culpa do vendedor. 3. Incidem a Súmula n. 282 do STF e a Súmula n. 356 do STF, além da Súmula n. 211 do STJ, pela ausência de prequestionamento das normas especiais. 4. Incide a Súmula n. 13 do STJ, inviabilizando o dissídio com julgados do mesmo tribunal."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 413, 421, 421-A, 422, 475, 725 e 884; Lei n. 9.514/1997, art. 5; Lei n. 6.766/1979, art. 25; Lei n. 4.591/1964, art. 32; Lei n. 13.874/2019, arts. 1º, §1º, 2 e 3; CF, art. 105, III; CPC, art. 85, §11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 13, 83 e 543; STF, Súmulas n. 282 e 356.