Compromisso de compra e venda de imóvel: resilição contratual e restituição de valores

CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO CONTRATUAL E RESTITUIÇÃO DE VALORES. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E PARCIALMENTE PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. A controvérsia decorre de ação de resilição contratual de compromisso de compra e venda de lote cumulada com restituição de valores.

2. O Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato e determinou a restituição das parcelas pagas com retenção de 10% a título de despesas administrativas.

3. A Corte de origem manteve a sentença, aplicou o CDC, afastou a taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e reconheceu a inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 ao contrato de junho de 2016.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por suposta violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC; (ii) saber se o percentual de retenção deve observar 25% dos valores pagos em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018; (iii) saber se é devida taxa de fruição em lote não edificado; (iv) saber se incidem os arts. 32-A da Lei n. 6.766/1979 e 67-A da Lei n. 13.786/2018 ao contrato firmado em 2016; e (v) saber se do dissídio jurisprudencial se pode conhecer na forma do art. 105, III, c, da CF ante a ausência de cotejo analítico.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, I e II, do CPC, porque o acórdão enfrentou os pontos controvertidos, rejeitou embargos por inexistência de vícios e prestou jurisdição adequada.

6. O acórdão recorrido diverge da orientação consolidada da Segunda Seção quanto à retenção em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, devendo prevalecer o parâmetro de 25% dos valores pagos, conforme REsp n. 1.723.519/SP e Súmula n. 543 do STJ.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque a decisão estadual está em conformidade com a jurisprudência desta Corte quanto ao não cabimento de taxa de fruição em lote não edificado e à inaplicabilidade da Lei n. 13.786/2018 a contratos pretéritos.

8. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer porque ausente o cotejo analítico exigido pelos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ relativamente à alínea c do art. 105, III, da CF.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial conhecido e, nessa extensão, dar-lhe parcial provimento .

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão aprecia as questões essenciais e rejeita embargos por inexistência dos vícios do art. 1.022 do CPC. 2. Aplica-se a Súmula n. 543 do STJ para fixar, em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018, a retenção de 25% dos valores pagos como parâmetro indenizatório e cominatório. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão está alinhado à jurisprudência desta Corte, afastando a taxa de fruição em lote não edificado e a aplicação da Lei n. 13.786/2018 a contratos pretéritos. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer se ausente cotejo analítico nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ."

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, I e II, e 1.029, § 1º; CC, arts. 421, 421-A, 422 e 475; CDC, arts. 51 e 53; Lei n. 6.766/1979, art. 32-A; Lei n. 13.786/2018, art. 67-A; Lei n. 4.591/1964, art. 32, § 2º; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 543; STJ, REsp n. 1.723.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 28/8/2019; STJ, REsp n. 1.740.911/DF, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Segunda Seção, julgado em 22/8/2019; STJ, EAg n. 1.138.183/PE, relator para o acórdão Ministro Sidnei Beneti, Segunda Seção, julgados em 4/10/2012; STJ, AgInt no REsp n. 2.206.891/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026.