Vícios construtivos em condomínio: prazo prescricional e legitimidade ativa

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS EM CONDOMÍNIO. PRAZO PRESCRICIONAL E LEGITIMIDADE ATIVA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial com fundamento na Súmula n. 7 do STJ, por prejudicar o dissídio jurisprudencial, e indeferiu o efeito suspensivo.

2. A controvérsia diz respeito a ação indenizatória por vícios construtivos em áreas comuns e supressão de vagas de garagem, com pedidos de reparação e adequação ao projeto e memorial.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos e condenou ao pagamento de indenização por ausência de vagas e por reparos nas áreas comuns, com correção e juros, além de honorários.

4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação apenas para fixar o termo inicial da correção monetária na data do laudo pericial, mantendo a sentença nos demais pontos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há nove questões em discussão: (i) saber se se aplica a decadência dos arts. 618 e 445 do CC ou o prazo prescricional do art. 205 do CC; (ii) saber se o condomínio tem legitimidade ativa, à luz do art. 1.348, II, do CC e do art. 22 da Lei n. 4.591/1964, para pleitos envolvendo vagas de garagem de uso privativo; (iii) saber se houve responsabilidade objetiva sem demonstração de dano, nexo causal e falha na prestação do serviço, à luz do art. 14, § 1º, do CDC e do art. 927 do CC; (iv) saber se houve distribuição indevida do ônus da prova, à luz do art. 373, I, do CPC; (v) saber se houve inversão do ônus da prova sem decisão fundamentada, à luz do art. 6º, VIII, do CDC; (vi) saber se o acórdão foi omisso ou sem fundamentação, à luz dos arts. 489 e 1.022 do CPC; (vii) saber se incide o art. 206, § 5º, I, do CC em pretensões indenizatórias; (viii) saber se incide o art. 205 do CC na espécie; e (ix) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da CF.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando o tribunal de origem examina todas as insurgências recursais e dá a elas respostas fundamentadas, não caracterizando omissão a decisão contrária aos interesses da parte.

7. Incide a Súmula n. 211 do STJ pela ausência de prequestionamento dos dispositivos processuais e materiais constantes dos arts. 373, I do CPC, 206, § 5º, I e 927 do CC, 6º, VIII e 14, § 1º do CDC e 22 da Lei 4.591/1964.

8. De acordo com a jurisprudência do STJ, o condomínio possui legitimidade ativa, com base no art. 1.348, II, do CC, para defender interesses comuns afetados por vícios construtivos, inclusive em áreas privativas. Incidência da Súmula 83.

9. É pacífica a jurisprudência deste Tribunal no sentido de que a pretensão indenizatória por vícios construtivos sujeita-se ao prazo prescricional decenal do art. 205 do CC, afastando-se os prazos decadenciais dos arts. 618 e 445 do CC. Aplicação da Súmula 83.

10. O dissídio jurisprudencial resta prejudicado pela conformidade do acórdão recorrido com a jurisprudência do STJ, nos termos da Súmula n. 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não há ofensa aos arts. 489 e 1.022 do CPC quando a corte de origem examina e decide todos os tópicos da insurgência recursal. 2. Incide a Súmula n. 211 do STJ diante da ausência de prequestionamento dos arts. 373, I, do CPC, 206, § 5º, I, e 927 do CC, 6º, VIII, e 14, § 1º, do CDC, e 22 da Lei n. 4.591/1964. 3. O condomínio, representado pelo síndico, possui legitimidade ativa, com base no art. 1.348, II, do CC, para defender interesses comuns afetados por vícios construtivos, inclusive em áreas privativas quando atinjam a coletividade condominial. 4. Aplica-se o art. 205 do CC à pretensão indenizatória por vícios construtivos, afastadas as decadências dos arts. 618 e 445 do CC, incidindo a Súmula n. 83 do STJ. 5. O dissídio jurisprudencial mostra-se prejudicado quando o acórdão recorrido se alinha à jurisprudência dominante do STJ, nos termos da Súmula n. 83 do STJ.".

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 205, 206, § 5º, I, 445, 618 e 927; CPC, arts. 373, I, 479, 489 e 1.022; CDC, arts. 6º, VIII e 14, § 1º; Lei n. 4.591/1964, art. 22.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 211; STJ, AgInt no REsp n. 1.781.470/RJ, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 1/7/2024; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.599.793/MG, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgados em 25/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.967.062/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Segunda Turma, julgado em 13/8/2025; STJ, REsp n. 2.209.258/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/12/2025; STJ, REsp n. 178.817/MG, relator Ministro Eduardo Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/2/2000; STJ, AREsp n. 2.622.740/RJ, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/3/2026; STJ, AREsp n. 3.007.772/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026; STJ, AREsp n. 2.765.278/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 20/10/2025; STJ, AREsp n. 2.760.737/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 26/5/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.957.313/DF, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 4/12/2023.