Promessa de compra e venda de imóvel: cláusula de irretratabilidade em contrato de adesão

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE IRRETRATABILIDADE EM CONTRATO DE ADESÃO. ABUSIVIDADE E NULIDADE. DEVOLUÇÃO IMEDIATA COM RETENÇÃO DE 20% (SÚMULA 543/STJ). LEI N. 13.786/2018. IRRETROATIVIDADE (ART. 6º DA LINDB). JUROS DE MORA. TEMA 1.002/STJ. DISTINGUISHING. INCIDÊNCIA DA CITAÇÃO (ART. 405 DO CC). AGRAVO CONHECIDO. ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário contra acórdão que, em ação de desfazimento de promessa de compra e venda, reconheceu a nulidade da cláusula de irretratabilidade em contrato de adesão, assegurando devolução imediata dos valores pagos com retenção de 20%.

2. A questão recursal consiste em examinar se (i) há violação dos arts. 462 a 466 do CC e do art. 67-A da Lei 13.786/2018; e (ii) há violação dos arts. 389 e 406 do CC.

3. Cláusula de irretratabilidade em contrato de adesão submetido ao CDC é abusiva por impor obrigação desproporcional ao consumidor, sendo nula (art. 51 do CDC). A devolução imediata das parcelas com retenção parcial (20%) alinha-se à Súmula n. 543 do STJ e ao equilíbrio contratual em hipóteses de desistência do comprador.

4. A Lei n. 13.786/2018 não se aplica a contratos celebrados anteriormente à sua vigência, por força do princípio da irretroatividade (art. 6º da LINDB).

5. O Tema n. 1.002 do STJ não incide quando não há afastamento judicial da cláusula penal convencionada. Tratando-se de obrigação de pagar quantia líquida, os juros moratórios incidem desde a citação (art. 405 do CC).

6. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido em parte e, nessa extensão, não provido.