Hipoteca em imóvel comercial e ilegitimidade passiva do credor hipotecário

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. HIPOTECA EM IMÓVEL COMERCIAL E ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CREDOR HIPOTECÁRIO. APLICABILIDADE DO ART. 31-A, §12, DA LEI N. 4.591/1964 E INAPLICABILIDADE DA SÚMULA N. 308 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER DO RECURSO ESPECIAL E DAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de prequestionamento do art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964, com aplicação das Súmulas n. 282 e n. 356 do STF.

2. A controvérsia decorre de ação de obrigação de fazer c/c indenização por danos materiais e morais, em que se discute a validade e os efeitos de hipoteca constituída posteriormente sobre unidade comercial e a legitimidade do credor hipotecário.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau: informação não disponível no texto.

4. A Corte de origem rejeitou a preliminar de ilegitimidade passiva do credor hipotecário, afirmou a ineficácia da hipoteca posterior em relação ao promitente comprador de imóvel comercial, reconheceu a inaplicabilidade da Súmula n. 308 do STJ e impôs ao agente financeiro o dever de expedir carta de liberação do gravame, desprovendo a apelação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva e a responsabilidade do credor/cessionário pelas obrigações do incorporador; (ii) saber se houve violação aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, do CPC na fixação e majoração dos honorários; (iii) saber se o acórdão contrariou o art. 927 do CPC ao aplicar indevidamente a Súmula n. 308 do STJ; (iv) saber se houve afronta aos arts. 221 e 265 do CC quanto à inexistência de solidariedade e à constituição de obrigações sem previsão expressa; e (v) saber se houve negativa de prestação jurisdicional nos termos do art. 489, §1º, IV, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 não transfere ao cessionário as obrigações próprias do incorporador, impondo o reconhecimento da ilegitimidade passiva do agente financeiro e afastando sua responsabilidade pela liberação da hipoteca e pelos efeitos do inadimplemento da construtora. Aplica-se a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 tem alcance restrito a imóveis residenciais, sendo inaplicável a contratos relativos a imóveis comerciais. As demais alegações (arts. 221 e 265 do CC; art. 489, §1º, IV, e arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, e 927, do CPC) ficam prejudicadas em razão do provimento do recurso especial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer do recurso especial e dar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. O art. 31-A, §12, da Lei n. 4.591/1964 afasta a legitimidade passiva do agente financeiro e impede a transferência de obrigações do incorporador ao cessionário, não sendo o banco responsável pela ineficácia ou baixa da hipoteca em favor do adquirente. 2. Incide a orientação do STJ de que a Súmula n. 308 do STJ não se aplica a imóveis comerciais, preservando-se a garantia real e afastando a responsabilização do credor hipotecário.

3. Ficam prejudicadas as alegações relativas aos arts. 221 e 265 do CC e aos arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927 e 489, §1º, IV, do CPC."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 31-A, §12; CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 85, §§2, 3, 5 e 8, 927, 489, §1º, IV, 485, VI; CC, arts. 221, 265.

Jurisprudência relevante citada: STJ/Súmula n. 308; STF/Súmulas n. 282, 356; STJ, REsp n. 2.141.417/SC, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 22/4/2025; STJ, REsp n. 2.130.141/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 1/4/2025; STJ, AREsp n. 2.694.691/CE, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025; STJ, AgInt no REsp n. 1.702.163/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 15/10/2019; STJ, AgInt nos EDcl no AgInt no REsp n. 1.290.882/RJ, relator Ministro Lázaro Guimarães, Quarta Turma, julgado em 14/8/2018.