Rescisão de promessa de compra e venda de lote, retenção e restituição

DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE, RETENÇÃO E RESTITUIÇÃO. PREVALÊNCIA DO CDC E APLICAÇÃO DA SÚMULA 543 DO STJ. INAPLICABILIDADE DO PARCELAMENTO DO ART. 32-A, § 1º, DA LEI 6.766/1979 EM RELAÇÃO DE CONSUMO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 5 e n. 7 do STJ.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual c/c declaração de nulidade de cláusula em promessa de compra e venda de lote, com retenção de 10% sobre os valores pagos e devolução em parcela única, correção pelo INPC desde o desembolso, juros de 1% ao mês desde a citação e abatimento de IPTU.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau fixou retenção de 10% sobre os valores efetivamente pagos e determinou devolução em parcela única sob a égide do CDC e da Súmula n. 543 do STJ.

4. A Corte de origem manteve a conclusão, reputou abusiva a cláusula de retenção sobre o valor atualizado do contrato e determinou devolução imediata; embargos de declaração rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os arts. 32-A, II e § 1º, da Lei n. 6.766/1979 autorizam retenção sobre o valor atualizado do contrato e parcelamento da restituição; (ii) saber se houve julgamento extra petita à luz dos arts. 141 e 492 do CPC; (iii) saber se o art. 51 do CDC impede "harmonização" judicial de cláusula reputada leonina quando decorrente de lei; e (iv) saber se incide, por analogia, a Súmula n. 381 do STJ para vedar declaração de ofício de abusividade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Prevalece o CDC nas relações de consumo, aplicando-se a Súmula n. 543 do STJ para restituição imediata das parcelas e retenção sobre os valores efetivamente pagos; é abusivo o parcelamento previsto no art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, incidindo a Súmula n. 83 do STJ. A alegação de julgamento extra petita não prospera, incidindo os óbices das Súmulas n. 5 do STJ e n. 283 do STF. A invocação da Súmula n. 381 do STJ é inadequada ao caso e a fundamentação é deficiente, atraindo a Súmula n. 284 do STF.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 543 do STJ, com prevalência do CDC, para restituição imediata e retenção sobre os valores efetivamente pagos, sendo abusivo o parcelamento do art. 32-A, § 1º, da Lei n. 6.766/1979, incidindo a Súmula n. 83 do STJ.

2. Incidem as Súmulas n. 5 do STJ e n. 283 do STF quanto à alegação de extra petita, por exigir interpretação da inicial e por ausência de impugnação integral dos fundamentos do acórdão. 3. É inadequada a referência à Súmula n. 381 do STJ e, diante da deficiência de fundamentação, incide a Súmula n. 284 do STF."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 6.766/1979, art. 32-A, § 1º, II; Lei n. 8.078/1990, arts. 1, 6 (V), 39, 51 (II, IV e IX) e 53; CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 141, 492 e 85 (§ 11).

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7, 83 e 543; STF, Súmulas n. 283 e 284; STJ, REsp n. 2106548/SP, relatora Ministra Nancy Andrini, Terceira Turma, julgado em 3/9/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 1.923.456/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 8/5/2023.