Promessa de compra e venda de imóvel: rescisão contratual por inadimplemento do comprador

DIREITO DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESCISÃO CONTRATUAL POR INADIMPLEMENTO DO COMPRADOR. DEVOLUÇÃO PARCIAL DE VALORES. RETENÇÃO DE 20%. SÚMULA 543/STJ. SEGURO PRESTAMISTA. INCLUSÃO NO PERCENTUAL DE RETENÇÃO. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. ILEGITIMIDADE PASSIVA. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO. ART. 50 DO CC E ART. 134 DO CPC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. ÓBICES SUMULARES. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL. INOBSERVÂNCIA DOS REQUISITOS FORMAIS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro que deu parcial provimento à apelação da ré para fixar juros moratórios a partir do trânsito em julgado e condená-la, de ofício, à multa por litigância de má-fé de 5%, mantendo, no mais, a sentença.

2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual e devolução de valores com pedidos de abstenção de cobrança, nulidade de cláusulas de retenção integral, devolução de 80% dos valores pagos, juros e correção monetária. O valor da causa foi fixado em R$ 514.027,79.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, determinou a abstenção de cobranças, declarou nulas as cláusulas de retenção integral, condenou à devolução de 80% dos valores pagos, fixou juros de 1% ao mês desde a citação e correção monetária a partir do trânsito em julgado, e fixou honorários em 10% do valor da condenação.

4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para fixar os juros moratórios a partir do trânsito em julgado e, de ofício, aplicou multa por litigância de má-fé de 5% do valor atualizado da causa, mantendo os demais pontos da sentença. Os embargos de declaração foram rejeitados, por inexistência de vícios.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve violação ao art. 1.022, I, II e III, do CPC por omissão, obscuridade e contradição quanto à multa por litigância de má-fé, ao percentual de retenção de 20%, à ilegitimidade passiva e ao pedido de afastamento ou redução da penalidade do art. 81 do CPC (fls. 427-428); (ii) saber se houve violação ao art. 50 do CC, c/c art. 134 do CPC, por suposta desconsideração indevida da personalidade jurídica sem instauração do incidente; (iii) saber se houve violação aos arts. 463, caput, 474 e 475 do CC, para afastar a Súmula 543/STJ e qualificar o desfazimento como resilição unilateral; (iv) saber se houve violação ao art. 2º da Lei n. 4.864/1965 quanto à inclusão do seguro prestamista na base da restituição e no percentual de retenção; e (v) saber se há dissídio jurisprudencial quanto ao percentual de retenção, às arras confirmatórias e ao seguro prestamista, nos termos do art. 105, III, c, da Constituição Federal.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há violação ao art. 1.022 do CPC. O acórdão enfrentou, de modo claro e suficiente, a legitimidade passiva com base na atuação da recorrente na cadeia de fornecimento (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC), o percentual de retenção de 20% com aplicação da Súmula 543/STJ, a restituição das arras confirmatórias, e a multa por litigância de má-fé (arts. 80, II, e 81 do CPC), inexistindo omissão, obscuridade ou contradição (fls. 425-426). Pretensão de rediscutir o mérito.

7. Quanto ao art. 50 do CC e ao art. 134 do CPC, incide a Súmula 211/STJ, por ausência de prequestionamento, e a Súmula 284/STF, por deficiência na fundamentação dissociada da ratio decidendi. A responsabilização decorreu da solidariedade na cadeia de consumo (arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º, do CDC), e a revisão da premissa fática esbarra na Súmula 7/STJ (fl. 425).

8. Quanto aos arts. 463, caput, 474 e 475 do CC, aplica-se a Súmula 543/STJ, pois a extinção se deu por resolução por inadimplemento dos compradores, em consonância com a jurisprudência, atraindo, ainda, a Súmula 83/STJ. A requalificação para resilição imotivada demanda revolvimento fático, vedado pela Súmula 7/STJ (fl. 425).

9. Quanto ao art. 2º da Lei n. 4.864/1965, o acórdão reconheceu que o seguro prestamista integra o custo do empreendimento e já está embutido no percentual de retenção, de modo que sua exclusão exigiria reexame de fatos e provas, óbice da Súmula 7/STJ (fls. 364-365 e 371).

10. O dissídio jurisprudencial não é conhecido por inobservância dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ: ausência de cópias integrais, de indicação de repositório oficial e de cotejo analítico.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não há violação ao art. 1.022 do CPC quando o acórdão enfrenta de modo claro e suficiente todas as questões relevantes, sendo inviável a rediscussão do mérito. 2. Incide a Súmula 211/STJ pela ausência de prequestionamento do art. 50 do CC e do art. 134 do CPC, bem como a Súmula 284/STF por deficiência da fundamentação; a revisão da premissa fática atrai a Súmula 7/STJ. 3. Aplica-se a Súmula 543/STJ à resolução por inadimplemento do comprador; a conformidade com a jurisprudência impõe a Súmula 83/STJ, sendo vedado o revolvimento fático pela Súmula 7/STJ. 4. Incide a Súmula 7/STJ quanto à inclusão do seguro prestamista no percentual de retenção, por demandar reexame de fatos e provas. 5. O dissídio jurisprudencial não é conhecido por ausência de cotejo analítico e de comprovação formal, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ, com incidência da Súmula 284/STF."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.029, § 1º, 80, II, 81 e 85, § 11; CDC, arts. 7, parágrafo único, e 25, § 1º; CC, arts. 50, 463, caput, 474 e 475; Lei n. 4.864/1965, art. 2º; RISTJ, art. 255, §§ 1º e 2º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 7, 83 e 211; STF, Súmula n. 284; STJ, EDcl no AgInt no AREsp n. 2.708.753/DF, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgados em 30/6/2025; STJ, AgInt no AREsp n. 2232663/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 18/9/2023.