Execução de título extrajudicial: despesas condominiais

Direito Processual Civil e Direito Civil. Agravo interno no agravo em recurso especial. Execução de título extrajudicial. Despesas condominiais. Responsabilidade do arrematante por cotas posteriores à arrematação. Obrigação propter rem. Ausência de negativa de prestação jurisdicional. Falta de prequestionamento. Deficiência de fundamentação recursal. Dissídio jurisprudencial não demonstrado. Agravo interno desprovido.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que conheceu em parte do agravo em recurso especial para negar-lhe provimento, mantendo acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que reconheceu a responsabilidade da arrematante por débitos condominiais vencidos após a lavratura do auto de arrematação, em razão da natureza propter rem da obrigação.

II. Questão em discussão

2. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido incorreu em negativa de prestação jurisdicional ao deixar de examinar alegações de preclusão lógica e consumativa; (ii) saber se houve prequestionamento dos arts. 394 e 397 do Código Civil quanto ao termo inicial da mora; (iii) saber se restou demonstrada violação aos arts. 10, 485, VI, 494 e 908, § 1º, do CPC/2015, no tocante à inclusão da arrematante no polo passivo da execução; (iv) saber se seria possível afastar a responsabilidade da arrematante mediante distinguishing em relação à jurisprudência desta Corte acerca da obrigação propter rem; e (v) saber se ficou configurado dissídio jurisprudencial apto a ensejar o conhecimento do recurso especial pela alínea "c" do art. 105, III, da Constituição Federal.

III. Razões de decidir

3. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o tribunal de origem examina de forma suficiente as questões essenciais ao deslinde da controvérsia, ainda que de maneira concisa ou sem rebater individualmente todos os argumentos das partes. Precedentes.

4. A ausência de debate no acórdão recorrido acerca dos arts. 394 e 397 do Código Civil impede o conhecimento do recurso especial por falta de prequestionamento, sendo inaplicável o prequestionamento ficto quando afastada a alegada omissão do julgado.

5. A alegação de violação aos arts. 10, 485, VI, 494 e 908, § 1º, do CPC/2015 não foi demonstrada de forma analítica, incidindo, por analogia, a Súmula 284 do STF.

6. A jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça é firme no sentido de que as despesas condominiais possuem natureza propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos constituídos após a conclusão da arrematação, independentemente da imissão na posse ou do registro da carta de arrematação, atraindo a incidência da Súmula 83/STJ.

7. A pretensão de afastar tal conclusão com base em circunstâncias específicas do caso concreto demandaria reexame do conjunto fático-probatório, providência vedada pela Súmula 7/STJ.

8. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado nos moldes legais, por ausência de cotejo analítico idôneo e por falta de similitude fático-jurídica entre os acórdãos confrontados.

IV. Dispositivo e tese

9. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. As despesas condominiais possuem natureza propter rem, respondendo o arrematante pelos débitos vencidos após a conclusão da arrematação, independentemente da imissão na posse ou do registro da carta de arrematação. 2. A ausência de prequestionamento e a deficiência na demonstração analítica da violação de dispositivos legais impedem o conhecimento do recurso especial." _____________________

Dispositivos relevantes citados: CF/1988, art. 105, III; CPC/2015, arts. 10, 485, VI, 489, 494, 903, 908, § 1º, 1.022 e 1.025; CC, arts. 394 e 397.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp 2037711/SP, Rel. Min. Nancy Andrighi, Terceira Turma, j. 10.05.2023; AREsp 2.975.776/RJ, Rel. Min. Daniela Teixeira, Terceira Turma, j. 20.10.2025; AgInt no AREsp 2231458/PR, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 08.05.2023; AgInt no AREsp 2398148/MT, Rel. Min. Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, j. 13.05.2024; AgInt no AREsp 2527075/SP, Rel. Min. Raul Araújo, Quarta Turma, j. 20.05.2024; AgInt no AREsp 2.834.933/SE, Rel. Min. Marco Buzzi, Quarta Turma, j. 18.08.2025.