Despesas condominiais: prescrição da obrigação principal e extinção da hipoteca

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. DESPESAS CONDOMINIAIS. PRESCRIÇÃO DA OBRIGAÇÃO PRINCIPAL E EXTINÇÃO DA HIPOTECA. HABILITAÇÃO DE CREDOR HIPOTECÁRIO EM CUMPRIMENTO DE SENTENÇA. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 282 E 356 DO STJ. ORIENTAÇÃO JURISPRUDENCIAL CONSOLIDADA. SÚMULA N. 83 DO STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão em agravo de instrumento que negou provimento e manteve o reconhecimento da prescrição do crédito do credor hipotecário com desconsideração da habilitação; aplicam-se os óbices das Súmulas n. 282 e 356 do STF por ausência de prequestionamento e da Súmula n. 83 do STJ, além da regra do art. 1.499, I, do Código Civil sobre a extinção da hipoteca com a prescrição da obrigação principal.

2. A controvérsia diz respeito à ação de cobrança de despesas condominiais, em fase de cumprimento de sentença, com penhora de imóvel hipotecado, na qual se discute a desconsideração da habilitação do credor hipotecário por prescrição do débito.

3. A Corte de origem negou provimento ao agravo de instrumento, concluindo pela prescrição quinquenal consumada antes da habilitação e inexistência de ato inequívoco da devedora a reconhecer o direito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se há divergência jurisprudencial apta a ensejar o conhecimento do recurso especial pela alínea c do art. 105, III, da Constituição Federal; (ii) saber se houve violação ao art. 333, III, do Código Civil quanto ao direito de preferência do credor hipotecário sobre o saldo remanescente; e (iii) saber se a prescrição da obrigação principal extingue a garantia hipotecária e inviabiliza a habilitação do credor hipotecário em cumprimento de sentença de despesas condominiais.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Ausente o indispensável prequestionamento do art. 333, III, do Código Civil, incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF, o que impede o conhecimento do recurso especial.

7. A tese recursal contraria jurisprudência consolidada do STJ: reconhecida a prescrição da obrigação principal, extingue-se a hipoteca por força do art. 1.499, I, do Código Civil, o que atrai a incidência da Súmula n. 83 do STJ e confirma a consonância do acórdão recorrido com a orientação desta Corte.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. Incidem, por analogia, as Súmulas n. 282 e 356 do STF quando ausente o prequestionamento do dispositivo legal supostamente violado, o que impede o conhecimento do recurso especial. 2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido está em harmonia com a jurisprudência desta Corte que, nos termos do art. 1.499, I, do Código Civil, reconhece que a prescrição da obrigação principal acarreta a extinção da garantia hipotecária e de seu direito de preferência."

Dispositivos relevantes citados: Código Civil, arts. 1.422, 1.499; STF, arts. Súmulas n. 282, 356; STJ, arts. Súmula n. 83.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.837.457/SC, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 24/9/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 2.356.738/RR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 9/10/2023.