Compra e venda de imóvel: atraso na entrega

DIREITO PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. CUMULAÇÃO DE CLÁUSULA PENAL MORATÓRIA E LUCROS CESSANTES. CORRETAGEM. DANOS MORAIS. ÓBICES DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que, afastando a alegada violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, não conheceu de recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, por incidência dos óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ, em demanda relativa a compromisso de compra e venda de imóvel adquirido na planta, com atraso de entrega.

2. A parte agravante sustenta que: (i) as Súmulas n. 5 e 7/STJ seriam inaplicáveis quanto à tese de impossibilidade de cumulação de lucros cessantes com cláusula penal moratória, à luz do Tema Repetitivo n. 970/STJ; (ii) os mesmos óbices não incidiriam quanto à alegada violação ao art. 373, I, do CPC, pois o Tribunal de origem teria se baseado em planilha cuja autenticidade reconheceu não ser comprovada para condenar à restituição da corretagem; e (iii) não incidiria a Súmula n. 7/STJ na parte relativa à violação dos arts. 186 e 927 do CC, por entender que o dano moral pelo atraso na entrega do imóvel exigiria demonstração de transtornos que extrapolassem a normalidade.

II. Questão em discussão

3. A questão em discussão consiste em saber se é possível afastar os óbices das Súmulas n. 5 e 7/STJ para reexaminar: (i) a conclusão do Tribunal de origem quanto à equivalência ou não da cláusula penal moratória ao valor locatício do imóvel, para fins de aplicação do Tema Repetitivo n. 970/STJ; (ii) as conclusões do Tribunal de origem quanto ao pagamento e à licitude da cobrança da comissão de corretagem, com fundamento no art. 373, I, do CPC; e (iii) as circunstâncias fáticas que fundamentaram a condenação por danos morais em razão de atraso prolongado na entrega do imóvel, à luz dos arts. 186 e 927 do Código Civil.

III. Razões de decidir

4. Constata-se a preclusão da discussão sobre alegada deficiência da prestação jurisdicional na origem, pois o agravo interno não impugnou capítulo autônomo da decisão monocrática que afastou a violação aos arts. 489 e 1.022 do CPC, em consonância com a orientação da Corte Especial no EREsp n. 1.424.404/SP, segundo a qual a falta de impugnação, no agravo interno, de questão independente conduz apenas à preclusão da matéria.

5. A conclusão do Tribunal de origem de que a cláusula penal moratória, estipulada em 0,3% ao mês sobre o valor do imóvel, situa-se em patamar inferior ao usualmente adotado como equivalente ao valor locatício (entre 0,5% e 1% do valor do imóvel), e, portanto, admite cumulação com lucros cessantes sem afronta ao Tema 970/STJ, apoia-se na interpretação das cláusulas contratuais e na valoração de elementos fáticos, de modo que sua revisão é vedada em recurso especial, em razão das Súmulas n. 5 e 7/STJ.

6. No tocante à restituição da comissão de corretagem, o acórdão estadual reconheceu que os consumidores suportaram valores a esse título sem que houvesse cláusula contratual clara, específica e destacada transferindo-lhes tal encargo, à luz do Tema Repetitivo n. 938/STJ, de modo que infirmar essa conclusão demandaria reexame de fatos e provas, o que atrai o óbice das Súmulas n. 5/STJ e 7/STJ.

7. Quanto aos danos morais, o Tribunal de origem entendeu que o atraso de aproximadamente sete anos e nove meses na entrega do imóvel configura situação excepcional que excede o mero inadimplemento contratual e enseja indenização extrapatrimonial, em consonância com a orientação desta Corte sobre atrasos excessivos. Afastar tal condenação implicaria reavaliar as circunstâncias fáticas do caso concreto, providência vedada em recurso especial pela Súmula n. 7/STJ.

IV. Dispositivo

8. Agravo interno não provido.