Rescisão de contrato de compra e venda de imóvel

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO DE CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. TERMO INICIAL DA TAXA DE FRUIÇÃO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo em ação de rescisão contratual c/c indenização por danos materiais e levantamento de benfeitorias, que fixou retenção de 20%, taxa de fruição de 0,5% ao mês por todo o período de ocupação e afastou indenização por benfeitorias, com parcial provimento ao recurso das rés e improvimento ao apelo adesivo.

2. A controvérsia envolve rescisão de compromisso de compra e venda, devolução de parcelas pagas, termo inicial da taxa de fruição, indenização por benfeitorias e honorários sucumbenciais. O valor da causa foi fixado em R$ 284.377,87.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a devolução de 80% das parcelas com correção, fixou taxa de fruição em 0,5% ao mês a partir do inadimplemento e arbitrou honorários em R$ 10.000,00 para cada parte.

4. A Corte de origem manteve a rescisão e a retenção de 20%, determinou a incidência da taxa de fruição por todo o período de ocupação, afastou a indenização por benfeitorias e majorou honorários em favor das rés.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve omissão e obscuridade na fixação da verba honorária, à luz do art. 1.022, I e II, do CPC; (ii) saber se é abusiva a taxa de fruição desde a imissão na posse, em afronta ao art. 51, IV, da Lei n. 8.078/1990; (iii) saber se a retenção cumulada com fruição implica perdimento total das prestações, vedado pelo art. 53 da Lei n. 8.078/1990; (iv) saber se deve haver redução equitativa da penalidade, nos termos do art. 413 do CC; (v) saber se a negativa de indenização por benfeitorias viola o art. 884 do CC; e (vi) saber se há dissídio jurisprudencial quanto ao termo inicial da taxa de fruição.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não ocorreu a ofensa ao art. 1.022, I e II, do CPC, pois o Tribunal local enfrentou a matéria e fixou honorários com base no art. 85, § 2º, do CPC.

7. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a taxa de fruição devida por todo o período de ocupação desde a imissão na posse.

8. Incidem as Súmulas n. 282 e 284 do STF quanto à tese de perdimento total das prestações, por ausência de prequestionamento e deficiência de fundamentação.

9. Não se demonstrou em que consiste a alegada violação ao art. 413 do CC: incide, por analogia, a Súmula n. 284 do STF.

10. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame da natureza das benfeitorias qualificadas como voluptuárias.

11. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e similitude fática, estando o acórdão alinhado à orientação do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

12. Recurso especial parcialmente conhecido e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter a taxa de fruição devida por todo o período de ocupação desde a imissão na posse. 2. Não ocorreu a ofensa ao art. 1.022, I e II, do CPC, ante o enfrentamento da matéria e a fixação dos honorários com base no art. 85, § 2º, do CPC. 3. Incidem as Súmulas n. 282 e 284 do STF quando ausente prequestionamento do art. 53 da Lei n. 8.078/1990 e as razões recursais são deficientes. 4. Não se demonstrou a ofensa ao art. 413 do CC na ausência de cláusula penal, incidindo, por analogia, a Súmula n. 284 do STF. 5. Aplica-se a Súmula n. 7 do STJ para afastar o reexame da natureza das benfeitorias qualificadas como voluptuárias. 6. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem cotejo analítico e similitude fática.".

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, c; CPC, arts. 1.022, I e II, 1.029, § 1º, e 85, § 2º; CC, arts. 413 e 884; Lei n. 8.078/1990, arts. 51, IV, e 53.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STF, Súmulas n. 282, 283 e 284; STJ, AgInt no REsp n. 1996109/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 8/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 2108306/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 4/11/2024; STJ, REsp n. 1109406/SE, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 21/5/2013; STJ, AgInt no AREsp n. 1153805/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 27/2/2018.