Locação não residencial: interdito proibitório

DIREITO PRIVADO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. INTERDITO PROIBITÓRIO. ALEGAÇÃO DE VALIDADE DE CLÁUSULA DE DENÚNCIA VAZIA E DE JULGAMENTO EXTRA PETITA. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por deficiência de fundamentação, necessidade de interpretação de cláusulas contratuais e de reexame de provas (Súmulas n. 5 e 7 do STJ) e ausência de demonstração de violação dos arts. 141 e 492 do CPC, 111, 421, 421-A e 422 do CC e 4º da Lei n. 8.245/1991.

2. A controvérsia é sobre ação de interdito proibitório em que se buscou assegurar a posse de área de garagem locada, impedindo turbação ou esbulho durante a vigência contratual.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para determinar ao réu que se abstivesse de esbulhar, perturbar ou ameaçar a posse, fixando multa diária e condenando-o ao pagamento de custas e honorários.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, reconhecendo a nulidade da cláusula de denúncia vazia durante o prazo determinado com base nos arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991; majorou os honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se os arts. 421 e 421-A do CC asseguram a validade da cláusula contratual 13.3 de resilição unilateral do locador durante a vigência do contrato; (ii) saber se o art. 422 do CC impõe a consideração da boa-fé objetiva e da conduta da locatária para convalidar a resilição comunicada; (iii) saber se o art. 111 do CC permite interpretar o silêncio e atos concludentes como anuência à retomada; e (iv) saber se houve afronta aos arts. 141 e 492 do CPC por julgamento extra petita ao se reconhecer a nulidade da cláusula sem pedido expresso.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O princípio pacta sunt servanda é relativo e a cláusula que permite a retomada antecipada pelo locador é nula por contrariar os arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991. A revisão demandaria interpretação contratual e reexame de fatos, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

7. Quanto à alegação de julgamento extra petita, o acórdão está em consonância com o entendimento desta Corte Superior ao rejeitar a tese, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ, na medida em que a prestação jurisdicional se manteve adstrita aos limites objetivos e subjetivos da demanda.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. As Súmulas n. 5 e 7 do STJ obstam o reexame de cláusulas contratuais e do acervo fático-probatório. 2. É nula a cláusula que autoriza a retomada antecipada do imóvel pelo locador durante o prazo determinado, à luz dos arts. 4º e 45 da Lei n. 8.245/1991. 3. A declaração de nulidade torna ineficazes a notificação e a concorrência subsequente, sendo irrelevante o silêncio ou atos concludentes da locatária em razão da boa-fé objetiva. 4. Não há julgamento extra petita quando a nulidade contratual é causa de pedir e a decisão se mantém dentro dos limites dos arts. 141 e 492 do CPC, estando o acórdão em consonância com o entendimento desta Corte Superior, atraindo o óbice da Súmula 83 do STJ".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 8.245/1991, arts. 4º, 45, 47, 51 e 54-A § 2º; CC, arts. 111, 421, 421-A e 422; CPC, arts. 141, 492 e 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83.