Cobrança de despesas associativas em loteamento

CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE DESPESAS ASSOCIATIVAS EM LOTEAMENTO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão do Tribunal de Justiça de São Paulo em ação de cobrança de despesas associativas, mantida a condenação e afastada a legitimidade de corréu.

2. A controvérsia trata da exigibilidade de taxas de manutenção e conservação de loteamento, vencidas e vincendas, com correção e juros.

3. O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, condenando ao pagamento de R$ 45.124,47 e parcelas vincendas, com correção a partir do ajuizamento e juros de 1% ao mês desde a citação, além de custas e honorários de 10%.

4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para excluir corréu por ilegitimidade passiva, mantendo a condenação quanto à outra ré e fixando honorários recursais em mais 5%.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se houve violação dos arts. 139, 330, 373, I, e 487 do CPC por desconsideração de regras processuais e ônus da prova; (ii) saber se a pretensão é prescrita pelo prazo trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC e se incide o art. 884 do CC; (iii) saber se houve violação dos arts. 2º, 6º, VIII, e 14 do CDC por indevida equiparação a consumidor e negativa de inversão do ônus da prova; (iv) saber se houve indevida aplicação do art. 12 da Lei n. 4.591/1964 a associação em loteamento; (v) saber se houve violação dos arts. 5º, II, XVII e XX, da CF por imposição de contribuição sem anuência; e (vi) saber se o acórdão recorrido contrariou o Tema n. 882 do STJ e divergiu da jurisprudência ao impor taxas a não associado.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não se verifica a alegada violação dos arts. 206, § 3º, IV, e 884 do CC. Aplica-se o art. 206, § 5º, I, do CC, pois a pretensão é de cobrança periódica de taxa de manutenção prevista em instrumento particular, cujo prazo é quinquenal, conforme a jurisprudência desta Corte.

7. Não ocorreu a ofensa ao Tema n. 882 do STJ, porque, na espécie, a cobrança se funda em anuência contratual e em contrato-padrão registrado, distinguindo-se a hipótese de não associado sem anuência.

8. Não se verifica a alegada violação dos arts. 139, 330, 373, I, e 487 do CPC, dos arts. 2º, 6º, VIII, e 14 do CDC e do art. 12 da Lei n. 4.591/1964, pois o acórdão decidiu pela exigibilidade das taxas com base em elementos documentais de anuência e registro.

9. Do exame de suposta violação direta aos arts. 5º, II, XVII e XX, da CF não se pode conhecer em recurso especial.

10. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer, ante a ausência de similitude fático-jurídica, porque os paradigmas tratam de cobrança a não associado sem anuência, ao passo que, na espécie, há anuência contratual e contrato-padrão registrado.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 206, § 5º, I, do CC às cobranças periódicas de taxa de manutenção prevista em instrumento particular, sendo quinquenal o prazo prescricional. 2. A tese do Tema n. 882 do STJ não impede a cobrança quando há anuência contratual do adquirente ou previsão em contrato-padrão registrado no Registro de Imóveis. 3. Não se conhece, em recurso especial, de alegada violação direta a dispositivos constitucionais. 4. Do dissídio jurisprudencial não se pode conhecer quando ausente similitude fático-jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 139, 330, 373, I, 487, 85, § 2º e § 11, do CPC; CC, arts. 206, § 3º, IV, 206, § 5º, I, e 884, do CC; CDC, arts. 2º, 6º, VIII, e 14, do CDC; Lei n. 4.591/1964, art. 12, da Lei n. 4.591/1964; CF, arts. 5º, II, XVII e XX, e 105, III, a e c, da CF.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.902.261/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 12/12/2022; STJ, REsp n. 2.200.780/SP, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgado em 12/5/2025; STJ, AgInt no AgInt no REsp n. 1.975.502/SP, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 10/2/2025.