Promessa de compra e venda de imóvel: atraso na entrega

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. DANO MORAL. ALEGAÇÃO DE MERO INADIMPLEMENTO. NÃO CONHECIMENTO POR NECESSIDADE DE REVOLVIMENTO FÁTICO (SÚMULA N. 7/STJ) E DEFICIÊNCIA DE FUNDAMENTAÇÃO (SÚMULA N. 284/STF). QUANTUM INDENIZATÓRIO. REVISÃO VEDADA, AUSÊNCIA DE EXORBITÂNCIA OU IRRISORIEDADE (SÚMULA N. 7/STJ). MULTA CONTRATUAL ATÉ ENTREGA DAS CHAVES. TESE DE LIMITAÇÃO AO HABITE-SE COM FUNDAMENTO NO ART. 884 DO CC. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7/STJ, N. 211/STJ, N. 282 E N. 356/STF. REDUÇÃO EQUITATIVA DA CLÁUSULA PENAL (ART. 413 DO CC) POR CUMPRIMENTO SUBSTANCIAL. MATÉRIA FÁTICO-CONTRATUAL SEM PREQUESTIONAMENTO. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto por incorporadora contra decisão que inadmitiu apelo nobre em ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por atraso superior a dezoito meses na entrega de unidade imobiliária.

2. A pretensão de afastar os danos morais por mero inadimplemento, diante de fundamento explícito sobre atraso expressivo e desgaste dos compradores, demanda reexame de fatos e provas, atraindo a Súmula n. 7/STJ; além disso, a indicação genérica dos arts. 186 e 927 do CC, dissociada do conteúdo decisório, revela deficiência de fundamentação, incidindo a Súmula n. 284/STF.

3. A redução do quantum dos danos morais exige incursão nas peculiaridades do caso e na extensão do dano, providência vedada em recurso especial, sendo mantido valor não irrisório nem exorbitante.

4. A limitação da multa contratual ao habite-se e a tese de enriquecimento sem causa, quando o acórdão aplica norma específica setorial (art. 43-A, § 2º, da Lei nº 13.786/2018) e fixa marco na entrega das chaves, esbarram na interpretação de cláusulas e no revolvimento fático (Súmulas n. 5 e 7/STJ) e carecem de prequestionamento útil (Súmula n. 211/STJ; Súmulas n. 282 e n. 356/STF).

5. A redução equitativa da cláusula penal com base no art. 413 do CC, por alegado cumprimento substancial, pressupõe reavaliação fático-contratual e não foi enfrentada pelo Tribunal estadual, faltando prequestionamento.

6. Agravo conhecido. Recurso especial não conhecido.