Sociedade em conta de participação: simulação

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. SOCIEDADE EM CONTA DE PARTICIPAÇÃO. SIMULAÇÃO. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE UNIDADE IMOBILIÁRIA FUTURA. RELAÇÃO DE CONSUMO. ATRASO NA ENTREGA. RESCISÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO INTEGRAL. COMISSÃO DE CORRETAGEM.

I. Caso em exame

1. O recurso. Recurso especial, com fundamento no art. 105, III, "a", da Constituição Federal, interposto contra acórdão que, em ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores, manteve sentença que decretou a rescisão do compromisso de compra e venda de unidade imobiliária futura e condenou a incorporadora à devolução integral dos valores pagos, inclusive comissão de corretagem.

2. Fato relevante. Instrumento contratual denominado "Instrumento Particular de Constituição de Sociedade em Conta de Participação"; atraso incontroverso de dezenove meses na entrega do empreendimento; investidor ocasional adquirindo uma única unidade.

3. Fundamentos do recurso. Alegação de: (i) inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor e inexistência de inversão do ônus da prova; (ii) validade da configuração de sociedade em conta de participação regida pelos arts. 991 e 993 do Código Civil; (iii) irrestituibilidade da comissão de corretagem (arts. 722 e 725 do Código Civil e art. 67-A, I, da Lei n. 4.591/1964); (iv) insuficiência dos comprovantes de pagamento (arts. 435 e 319, VI, do CPC); e (v) deficiência de fundamentação (art. 489, § 1º, do CPC).

4. Decisões anteriores. Acórdão estadual manteve a rescisão e a restituição integral, inclusive da corretagem; embargos de declaração rejeitados.

II. Questão em discussão

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se o contrato rotulado como sociedade em conta de participação configura negócio jurídico simulado e, em sua essência, compromisso de compra e venda de unidade imobiliária futura, sujeito ao Código de Defesa do Consumidor; (ii) saber se o atraso de dezenove meses na entrega do empreendimento justifica a rescisão contratual com restituição integral das parcelas pagas; (iii) saber se a comissão de corretagem integra os valores a serem restituídos na hipótese de rescisão por culpa exclusiva da incorporadora; (iv) saber se as teses fundadas nos arts. 435 e 319, VI, do CPC podem ser conhecidas, à luz dos óbices de prequestionamento e da Súmula 7/STJ; e (v) saber se houve violação ao art. 489, § 1º, do CPC por deficiência de fundamentação.

III. Razões de decidir

6. A ausência de prequestionamento das teses fundadas nos arts. 435 e 319, VI, do CPC atrai a incidência da Súmula 211/STJ; eventual modificação demandaria reexame de provas, vedado pela Súmula 7/STJ.

7. O instrumento denominado sociedade em conta de participação configura negócio jurídico simulado relativamente (CC, art. 167), pois oculta compromisso de compra e venda de fração ideal/unidade futura; prevalece a substância sobre a forma, em atenção à função social dos contratos (CC, art. 421).

8. Reconhecida a essência de compromisso de compra e venda, incide o CDC à luz da teoria finalista mitigada, equiparando o investidor ocasional vulnerável a consumidor, diante da assimetria técnica, informacional e econômica em relação à incorporadora (CDC, arts. 2º e 6º, VIII).

9. O atraso incontroverso de dezenove meses caracteriza inadimplemento absoluto e autoriza a rescisão por culpa exclusiva da incorporadora, com efeitos retroativos, diante da inutilidade da prestação ao adquirente.

10. Rescindido o contrato por culpa da vendedora, as parcelas pagas devem ser devolvidas integralmente e de forma imediata, nos termos do art. 53 do CDC, da tese firmada no Tema 577 dos repetitivos e da Súmula 543/STJ, não havendo base jurídica para retenções.

11. A comissão de corretagem, embora válida a cláusula que transfere seu pagamento ao promitente-comprador no momento da contratação (Tema 938), constitui despesa necessária e integra o dano emergente a ser ressarcido quando a rescisão decorre de inadimplemento do fornecedor (CC, arts. 389 e 402), independentemente de ter sido paga diretamente aos corretores.

12. Inexistiu violação do art. 489, § 1º, do CPC: o acórdão enfrentou as questões capazes de infirmar a conclusão; alegação genérica atrai a Súmula 284/STF.

IV. Dispositivo Resultado do Julgamento: Recurso parcialmente conhecido e, nessa extensão, improvido para manter a rescisão contratual e a restituição integral dos valores pagos, inclusive a comissão de corretagem.