Condomínio: cobrança de cotas condominiais

CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. CONDOMÍNIO. COBRANÇA DE COTAS CONDOMINIAIS. RESPONSABILIDADE PELAS DESPESAS ANTES DA IMISSÃO NA POSSE. RECURSO CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo que manteve a responsabilidade da vendedora pelas cotas condominiais e apenas ajustou os encargos para aplicação da taxa SELIC conforme a Lei n. 14.905/2024.

2. A controvérsia versa sobre ação de cobrança de cotas condominiais desde fevereiro de 2023, com atualização, juros moratórios e multa convencionais.

3. O Juízo de primeiro grau julgou procedentes os pedidos, com correção conforme tabela prática, juros e multa previstos na convenção, e honorários de 10%.

4. A Corte de origem deu parcial provimento para determinar a aplicação da taxa SELIC a partir de sua vigência, sem alteração do mérito.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por omissão quanto à natureza propter rem e à inaplicabilidade do Tema 886, por violência dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC; (ii) saber se a transferência definitiva da propriedade afasta a responsabilidade da vendedora, por violência dos arts. 476, 491 e 502 do CC; (iii) saber se o art. 52 da Lei n. 4.591/1964 foi desconsiderado quanto aos encargos condominiais após a transferência da unidade; (iv) saber se a natureza propter rem impõe ao adquirente registral a responsabilidade pelos débitos do alienante, por violência dos arts. 1.315 e 1.345 do CC; e (v) saber se o dever do condômino de contribuir na proporção da fração ideal recai sobre o proprietário registral, por violência do art. 1.336, I, do CC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não ocorreu a ofensa aos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II, do CPC, porque o acórdão enfrentou a tese defensiva e aplicou o Tema 886, concluindo pela responsabilidade da vendedora ante a ausência de imissão na posse.

7. Incide a Súmula n. 83 do STJ porque o acórdão recorrido está em conformidade com o Tema 886 desta Corte ao condicionar a transferência da responsabilidade condominial à imissão na posse e à ciência inequívoca do condomínio.

8. Incide a Súmula n. 7 do STJ porque a reforma pretendida demanda o reexame do acervo fático-probatório quanto à inexistência de entrega das chaves e de imissão na posse.

9. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF porque não houve prequestionamento dos arts. 476 e 491 do CC e do art. 52 da Lei n. 4.591/1964 no acórdão recorrido.

10. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF porque a alegação de violência do art. 502 do CC padece de deficiência de fundamentação.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Recurso especial conhecido em parte e desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não ocorre negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta as teses e aplica a orientação desta Corte sobre responsabilidade por cotas condominiais antes da imissão na posse. 2. Incide a Súmula n. 83 do STJ quando o acórdão recorrido se alinha ao Tema 886 ao manter a responsabilidade do vendedor até a imissão na posse. 3. Incide a Súmula n. 7 do STJ quando a pretensão recursal exige reexame do acervo fático-probatório delimitado pela ausência de entrega das chaves. 4. Aplica-se a Súmula n. 282 do STF na hipótese de ausência de prequestionamento dos dispositivos invocados. 5. Aplica-se a Súmula n. 284 do STF quando a fundamentação recursal é deficiente na indicação da violência de dispositivo legal.".

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a; CPC, arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, parágrafo único, II; CC, arts. 476, 491, 502, 1.315, 1.336, I, e 1.345; Lei n. 4.591/1964, art. 52.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.345.331/RS, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Segunda Seção, julgado em 20/4/2015; STJ, AgInt no REsp n. 2.095.488/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/10/2024; STJ, Súmulas n. 7 e 83; STF, Súmulas n. 282 e 284.