Débitos condominiais e concurso de credores: preferência do crédito condominial e fiscal sobre o hipotecário

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. DÉBITOS CONDOMINIAIS E CONCURSO DE CREDORES. PREFERÊNCIA DO CRÉDITO CONDOMINIAL E FISCAL SOBRE O HIPOTECÁRIO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ofensa a dispositivos constitucionais, ausência de prequestionamento do art. 276 do CPC/1973, incidência da Súmula n. 282 do STF e utilização de lei estadual como fundamento impróprio.

2. A controvérsia envolve cumprimento de sentença em cobrança de débitos condominiais, com imóvel arrematado e definição da ordem de preferência no concurso de credores.

3. A Corte de origem reconheceu a preferência dos créditos condominial e fiscal sobre o crédito fiduciário/hipotecário, aplicando a Súmula n. 478 do STJ e o art. 186 do CTN.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há quatro questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido violou o art. 5º, LV, da Constituição Federal ao negar a validade de acordo; (ii) saber se é possível a revaloração jurídica com base no art. 276 do CPC/1973 sem reexame de fatos; (iii) saber se a hipoteca se extingue pela arrematação com reserva do produto da hasta ao credor hipotecário, à luz do art. 1.499, VI, do CC; e (iv) saber se o crédito tributário prefere a qualquer outro, conforme o art. 186 do CTN.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A alegada violação ao art. 5º, LV, da Constituição Federal é insuscetível de exame em recurso especial, por competência do STF, incidindo, por analogia, a Súmula n. 126 do STJ.

6. A preferência dos créditos condominial e fiscal foi corretamente afirmada, em consonância com a Súmula n. 478 do STJ e o art. 186 do CTN.

7. A extinção da hipoteca pela arrematação não confere preferência ao credor hipotecário frente ao crédito condominial e ao fiscal. A invocação do art. 276 do CPC/1973 é inócua para afastar a ordem de preferência, incidindo a Súmula n. 83 do STJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 126 do STJ para afastar a análise de ofensa a dispositivos constitucionais em recurso especial. 2. Aplica-se a Súmula n. 478 do STJ e o art. 186 do CTN para afirmar a preferência dos créditos condominial e fiscal sobre o crédito fiduciário/hipotecário. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ quanto à inutilidade do art. 276 do CPC/1973 para infirmar a ordem de preferência fixada."

Dispositivos relevantes citados: Constituição Federal, arts. 5º, LV, 105, III, a; CPC, arts. 276 (CPC/1973), 85, § 11; CC, art. 1.499, VI; CTN, art. 186.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 126, 83, 478; STJ, REsp n. 2.174.387/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 8/9/2025; STJ, REsp n. 2.100.103/PR, relator Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgados em 12/3/2025.