Cobrança de taxas condominiais: legitimidade ativa e passiva

PROCESSUAL CIVIL E CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COBRANÇA DE TAXAS CONDOMINIAIS. LEGITIMIDADE ATIVA E PASSIVA. SUB-ROGAÇÃO. OBRIGAÇÃO PROPTER REM. AUSÊNCIA DE NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL E INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARA CONHECER EM PARTE DO RECURSO ESPECIAL E NEGAR-LHE PROVIMENTO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por ausência de negativa de prestação jurisdicional quanto aos arts. 489 e 1.022 do CPC, incidência da Súmula n. 7 do STJ sobre a revisão da legitimidade ativa e passiva e impossibilidade de exame do dissídio jurisprudencial em razão da mesma súmula.

2. A controvérsia trata de ação de cobrança de taxas condominiais vencidas nos períodos de 07/01/2017 a 07/06/2017 e de 07/08/2017 a 07/08/2018, além das cotas vincendas, relativas a unidade condominial.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido para condenar ao pagamento das taxas inadimplidas e das vincendas, com correção pelo IPCA-E, juros de 1% ao mês e multa de 2%, além de custas e honorários na liquidação.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, afastou a ilegitimidade ativa por inexistência de sub-rogação/cessão de crédito e reconheceu a legitimidade passiva da proprietária, por se tratar de obrigação propter rem e pela inaplicabilidade do REsp 1.345.331/RS.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há cinco questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC; (ii) saber se ocorreu sub-rogação/cessão dos créditos condominiais em favor da empresa garantidora, à luz dos arts. 346, III, e 349 do CC; (iii) saber se o promitente vendedor é parte ilegítima para responder por débitos contemporâneos à posse e fruição do promitente comprador, em face dos arts. 9, 12, §4º, e 20 da Lei n. 4.591/1964, e do art. 1.345 do CC; (iv) saber se o art. 4, parágrafo único, da Lei n. 4.591/1964 impõe a imputação de débitos ao promissário comprador; e (v) saber se há dissídio jurisprudencial apto a reformar o acórdão recorrido.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, pois o Tribunal de origem examinou, de modo claro e suficiente, a legitimidade ativa e passiva, afastando a sub-rogação e a aplicação do REsp 1.345.331/RS.

7. A tese de ilegitimidade ativa demanda reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório, o que é vedado em recurso especial, incidindo as Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

8. A responsabilidade pelas cotas condominiais decorre da relação material com o imóvel; com a ausência de posse do promitente comprador e a retomada da posse, aplica-se a orientação desta Corte, no sentido de que restaura-se a responsabilidade de pagamento ao promitente vendedor, ressalvado o direito de regresso, incidindo a Súmula n. 83 do STJ.

9. O dissídio jurisprudencial fica prejudicado, pois a incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ pela alínea "a" impede o conhecimento pela alínea c do art. 105, III, da CF sobre a mesma matéria.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Agravo em recurso especial conhecido para conhecer em parte do recurso especial e negar-lhe provimento.

Tese de julgamento: "1. Não há negativa de prestação jurisdicional quando o acórdão enfrenta de modo suficiente a legitimidade ativa e passiva, afastando a aplicação do REsp 1.345.331/RS, à luz dos arts. 489 e 1.022 do CPC. 2. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para obstar o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório na tese de sub-rogação/cessão de créditos. 3. Incide a Súmula n. 83 do STJ na conclusão de que a obrigação condominial é propter rem e que, retomada a posse, o promitente vendedor responde pelos débitos, ressalvado o regresso. 4. A incidência das Súmulas n. 5, 7 e 83 do STJ pela alínea "a" impede o conhecimento do dissídio jurisprudencial pela alínea c sobre a mesma matéria".

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 489, 1.022 e 85, §11; CC, arts. 346, III, 349 e 1.345; Lei n. 4.591/1964, arts. 4, parágrafo único, 9, 12, §4º e 20; CF, art. 105, III, a e c.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ, AREsp n. 3.029.579/GO, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 9/2/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.212.049/PR, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 19/8/2024; STJ, AgInt nos EDcl no AREsp n. 1.880.565/PR, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 14/2/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.898.375/RS, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 27/6/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.866.385/DF, relator Ministro Francisco Falcão, Segunda Turma, julgado em 16/5/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.611.756/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 29/8/2022; STJ, AgInt no AREsp n. 1.724.656/DF, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 22/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 1.503.880/PE, relator Ministro Sérgio Kukina, Primeira Turma, julgado em 27/2/2018.