Compromisso de compra e venda imobiliário: fundamentação deficiente

PROCESSUAL CIVIL. CIVIL. RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA IMOBILIÁRIO. AFRONTA AO ART. 1.022 DO CPC/2015. FUNDAMENTAÇÃO DEFICIENTE. SÚMULA N. 284/STF. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. COMISSÃO DE CORRETAGEM. REEMBOLSO. LEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM. ABALO MORAL. DESCARACTERIZAÇÃO. INEXISTÊNCIA DE ALCANCE NORMATIVO DOS ARTIGOS INDICADOS. SÚMULA N. 284/STF. LUCROS CESSANTES. VALOR. PROPORCIONALIDADE. FALTA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULAS N. 282 DO STF E 211 DO STJ. VENDEDORAS DO IMÓVEL. INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. DIREITO À REPETIÇÃO DAS DESPESAS DE INTERMEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA. PRESCRIÇÃO DECENAL. SÚMULA N. 83/STJ. COMISSÃO DE CORRETAGEM. DEVER DE INFORMAÇÃO À PARTE COMPRADORA. ATENDIMENTO. REVISÃO. IMPOSSIBILIDADE. REEXAME DO CONJUNTO FÁTICO-PROBATÓRIO DOS AUTOS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. INADIMPLEMENTO. EXCLUSÃO. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DESPESAS CONDOMINIAI S E DE IPTU. RESPONSABILIDADE DA ADQUIRENTE. ENTREGA DAS CHAVES. SÚMULA N. 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. Razões de decidir

1. Conforme o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, "a alegação de violação ao art. 1.022 do CPC foi apresentada de forma genérica, sem indicação das teses supostamente omitidas, atraindo a incidência da Súmula 284/STF" (AREsp n. 2.112.064/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025, DJEN de 19/12/2025).

2. Considera-se deficiente, a teor da Súmula n. 284 do STF, a fundamentação recursal que alega violação de dispositivos legais cujo conteúdo jurídico não tem alcance normativo para amparar a tese defendida no recurso especial.

3. A simples indicação dos dispositivos legais tidos por violados, sem que o tema tenha sido enfrentado pelo acórdão recorrido, obsta o conhecimento do recurso especial, por falta de prequestionamento, a teor das Súmulas n. 282 do STF e 211 do STJ. 4. Conforme a jurisprudência desta Corte Superior, quando a causa de pedir o reembolso das despesas de intermediação imobiliária é o inadimplemento contratual, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC/2002, e não a prescrição trienal do art. 206, § 3º, IV, do CC/2002. Precedentes.

5. No caso, a Corte de origem concluiu que a demanda não versou sobre pedido de restituição dos valores pagos a título de despesas de corretagem por abuso na cobrança da verba discutida, mas por atraso na entrega do empreendimento imobiliário, motivo pelo qual incidia a prescrição decenal. Caso de aplicação da Súmula n. 83/STJ.

6. A Corte estadual observou a orientação repetitiva desta Corte Superior, proferida no julgamento do Recurso Especial Representativo da Controvérsia n. 1.599.511/SP, considerando devido restituir a comissão de corretagem ao reconhecer que não foi cumprido o dever de informar.

7. O recurso especial não comporta o exame de questões que impliquem interpretação de cláusula contratual ou revolvimento do contexto fático-probatório dos autos (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

8. No caso concreto, o Tribunal de origem assentou que a parte recorrente não informou previamente a adquirente quanto à incidência da comissão de corretagem, tampouco lhes prestou informações claras a justificar o repasse do pagamento de tal encargo. Para entender de modo contrário, seria necessária a análise do contrato firmado entre as partes, bem assim dos demais elementos fático-probatórios dos autos, o que encontra óbice nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

9. No caso, sem incorrer nas Súmulas n. 5 e 7 do STJ, não há como averiguar, em recurso especial, a existência de inadimplemento contratual dos compradora, ora recorrida, a fim de autorizar a retenção das chaves, assim como afastar o dever das empresas de indenizá-la com base na exceção de contrato não cumprido.

10. Segundo, a jurisprudência do STJ, "as despesas condominiais e de IPTU são de responsabilidade da construtora até a efetiva entrega do imóvel ao adquirente" (REsp n. 1.940.838/SP, relator Ministro RAUL ARAÚJO, QUARTA TURMA, julgado em 13/10/2025, DJEN de 20/10/2025).

II. Dispositivo

11. Recurso especial não conhecido.