Promessa de compra e venda de imóvel: cláusula de eleição de foro

PROCESSUAL CIVIL E DIREITO DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULA DE ELEIÇÃO DE FORO. FUNDAMENTO AUTÔNOMO NÃO IMPUGNADO. SÚMULA N. 283 DO STF. LEI N. 4.591/1964. ALEGAÇÃO GENÉRICA SEM INDICAÇÃO DE DISPOSITIVO. SÚMULA N. 284 DO STF. PERCENTUAL DE RETENÇÃO EM RESCISÃO POR INICIATIVA DO COMPRADOR. FAIXA ENTRE 10% E 25%. IMPOSSIBILIDADE DE REVISÃO NO ESPECIAL. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. DISSÍDIO PREJUDICADO. TERMO INICIAL DOS JUROS DE MORA E MULTA POR AUSÊNCIA À CONCILIAÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. SÚMULA N. 211 DO STJ. ART. 1.022 DO CPC. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL AFASTADA. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial em ação de restituição de quantia paga decorrente de promessa de compra e venda de imóvel, na qual se discutem: cláusula de eleição de foro, prevalência da Lei n. 4.591/1964 sobre o (CDC), percentual de retenção dos valores pagos, termo inicial dos juros de mora e multa por ausência à audiência de conciliação, além de alegada negativa de prestação jurisdicional.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) a cláusula de eleição de foro pode ser mantida em relação de consumo; (ii) a Lei n. 4.591/1964 prevalece sobre o CDC sem indicação específica de dispositivo; (iii) o percentual de retenção fixado em 20% pode ser majorado à luz dos arts. 413 do CC, 51 e 53 do CDC; (iv) os juros de mora devem correr do trânsito em julgado e se é devida multa por ausência à audiência de conciliação; (v) houve negativa de prestação jurisdicional.

3. O afastamento da cláusula de eleição de foro se mantém quando há fundamento autônomo não impugnado e suficiente à manutenção do acórdão, incidindo, por analogia, a Súmula n. 283 do STF.

4. A alegação de prevalência da Lei n. 4.591/1964, desacompanhada da indicação do dispositivo legal supostamente violado, caracteriza deficiência de fundamentação e atrai a Súmula n. 284 do STF.

5. A jurisprudência do STJ é pacífica no sentido de admitir, nos casos de rescisão de contrato de promessa de compra e venda por fato do promitente comprador, a retenção pelo vendedor de percentual entre 10 e 25% dos valores pagos. A fixação do percentual dentro dessa faixa, com base nas peculiaridades do caso concreto, é matéria de fato, cuja revisão é vedada em recurso especial (Súmulas n. 5 e 7 do STJ).

6. As teses referentes ao termo inicial dos juros de mora e à multa por ausência à audiência de conciliação não podem ser conhecidas por ausência de prequestionamento, nos termos da Súmula 211/STJ.

7. Não se verifica negativa de prestação jurisdicional quando o Tribunal decide de forma suficiente as questões essenciais e reconhece inovação recursal em embargos de declaração.

8. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.