Administração de imóvel: negativa de prestação jurisdicional

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL. AÇÃO DE PERDAS E DANOS. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. ARTS. 1.022 E 489 DO CPC. NÃO OCORRÊNCIA. RESPONSABILIDADE DA ADMINISTRADORA. ART. 14 DO CDC E ART. 667 DO CC. TESE DE NULIDADE POR ALTERAÇÃO UNILATERAL DA GARANTIA (CAUÇÃO). LEI 8.245/1991, ARTS. 38, § 2º, E 39. FUNDAMENTAÇÃO LASTREADA EM PROVA DOCUMENTAL E INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL. ÓBICES DAS SÚMULAS 5/STJ E 7/STJ. PRETENSÃO DE REVALORAÇÃO JURÍDICA QUE DEMANDA REEXAME DE FATOS E CLÁUSULAS. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO PARCIALMENTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. Trata-se de agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu apelo especial interposto em ação de perdas e danos decorrentes de contrato de administração de imóvel, na qual se discutem responsabilidade da administradora por falha na gestão da locação, validade da substituição da garantia locatícia por caução, depósito e uso da caução, e redistribuição dos ônus sucumbenciais.

2. O objetivo recursal é decidir se (i) houve negativa de prestação jurisdicional, por suposta omissão quanto à cláusula segunda do contrato de administração e à inexistência de depósito da caução; (ii) é possível, sem revolver fatos ou cláusulas, reconhecer violação de normas do CDC, CC, CPC e da Lei 8.245/1991 sobre garantia locatícia e depósito/uso da caução; (iii) há fundamento para readequar sucumbência e honorários recursais à luz dos arts. 85, § 11, e 86, parágrafo único, do CPC.

3. Não se configura negativa de prestação jurisdicional quando o Colegiado enfrenta, de modo expresso e suficiente, os pontos controvertidos, assentando a validade da cláusula que faculta à administradora a escolha do locatário e das garantias e reconhecendo a licitude da exigência de caução, além de repelir a alegação de omissão quanto ao depósito por fundamentação suficiente.

5. (i) a Turma analisou a cláusula contratual e reputou lícita a caução, bem como afastou vício decisório nos embargos de declaração; ii) a tese de nulidade por alteração unilateral da garantia e de irregularidade do depósito/uso da caução, procura reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame de fatos (existência, destinação e utilização da caução), atraindo os óbices das Súmulas 5/STJ e 7/STJ; (iii) a responsabilização objetiva da administradora foi afastada pelo acórdão com base na teoria da causalidade adequada, atribuindo os prejuízos à locatária e inexistindo prova de atuação descuidada da administradora; (iv) a pretensão de revaloração jurídica do conjunto fático delineado no acórdão não se limita à subsunção e exige nova análise contratual e probatória.

4. Agravo conhecido. Recurso especial conhecido parcialmente e, nessa extensão, não provido.