Incorporação imobiliária: vícios construtivos

DIREITO CIVIL. AGRAVO INTERNO. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DE INCORPORADORA E CONSTRUTORA. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. LEILÃO EXTRAJUDICIAL. CLÁUSULA PENAL. ÓBICES SUMULARES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

1. Agravo interno contra decisão monocrática que negou provimento a recursos especiais interpostos por incorporadora e construtora, ambas em recuperação judicial, em demanda de resolução contratual e restituição de valores decorrentes de vícios construtivos em empreendimento imobiliário.

2. Acórdão do Tribunal de origem reconheceu vícios construtivos com base em prova pericial produzida em ação ajuizada pelo condomínio, registrou não comprovada entrega das unidades nas condições contratuais e afirmou responsabilidade solidária da incorporadora e da construtora perante adquirentes (Lei 4.591/1964, art. 43, II, III e VII). Constatada insuficiência do patrimônio de afetação para recompor valores desembolsados, assentou a responsabilidade subsidiária dos bens da sócia da sociedade de propósito específico, com fundamento no art. 119, IX, da Lei 11.101/2005. Acórdão também consignou que o leilão extrajudicial das unidades, ocorrido após o ajuizamento, não obsta a resolução contratual por inadimplemento das rés e a restituição parcial dos valores. Fixada cláusula penal mensal de 1%, reputada compatível com a média jurisprudencial e não manifestamente excessiva, afastada a redução equitativa do art. 413 do Código Civil.

3. Embargos de declaração rejeitados por inexistência de omissão (CPC/2015, art. 1.022). Decisão monocrática manteve o acórdão, aplicando as Súmulas 83/STJ, 7/STJ e, por analogia, 284/STF, diante da deficiência na indicação de dispositivos federais tidos por violados.

4. Há oito questões em discussão: (I) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por não enfrentamento de teses relativas aos vícios construtivos, à resolução contratual e à restituição de valores; (II) saber se a restituição deve se limitar ao saldo remanescente do patrimônio de afetação, à luz do art. 1º, VII, da Lei 4.864/1965, do art. 43, III e VII, da Lei 4.591/1964 e do art. 119, IX, da Lei 11.101/2005; (III) saber se há relação de consumo apta a atrair o Código de Defesa do Consumidor e a Súmula 543/STJ; (IV) saber se o leilão extrajudicial do imóvel objeto da promessa de compra e venda impede a restituição parcial dos valores pagos; (V) saber se incide a Súmula 83/STJ quando o recurso especial se funda na alínea "a" do art. 105, III, da Constituição; (VI) saber se a revisão das conclusões sobre vícios, responsabilidade e patrimônio de afetação demanda reexame de provas, incidindo a Súmula 7/STJ; (VII) saber se a cláusula penal de 1% ao mês é manifestamente excessiva, justificando redução equitativa nos termos do art. 413 do Código Civil e conforme o Tema 970/STJ; e (VIII) saber se a deficiência na indicação de dispositivos federais violados impede o conhecimento do recurso especial, atraindo, por analogia, a Súmula 284/STF.

5. Afastada a negativa de prestação jurisdicional: o acórdão de origem enfrentou explicitamente a controvérsia, analisou a prova técnica, reconheceu os vícios construtivos e definiu a responsabilidade das rés, com fundamentação suficiente (CPC/2015, art. 1.022).

6. Mantida a responsabilização solidária da incorporadora e da construtora pelos prejuízos decorrentes do inadimplemento na incorporação imobiliária, conforme a Lei 4.591/1964 (art. 43, II, III e VII), e a responsabilização subsidiária dos bens da sócia da SPE diante da insuficiência do patrimônio de afetação (Lei 11.101/2005, art. 119, IX).

7. A tese de incidência do Código de Defesa do Consumidor não foi acolhida no acórdão de origem, e o apelo nobre não indicou, de modo claro e específico, os dispositivos federais supostamente violados, atraindo, por analogia, o óbice da Súmula 284/STF.

8. O leilão extrajudicial do imóvel não impede, por si só, a restituição parcial dos valores pagos pelo adquirente, sobretudo quando a alienação ocorre após o ajuizamento da ação; a orientação do STJ é firme nesse sentido.

9. A decisão recorrida está em harmonia com a jurisprudência dominante do STJ, o que autoriza a incidência da Súmula 83/STJ, ainda que o recurso especial tenha sido interposto apenas com fundamento na alínea "a".

10. A pretensão de rever as conclusões das instâncias ordinárias sobre a existência de vícios construtivos, a responsabilidade solidária e a insuficiência do patrimônio de afetação demanda reexame do conjunto fático-probatório, inviável em recurso especial (Súmula 7/STJ).

11. A cláusula penal mensal de 1% não se mostra manifestamente excessiva no caso concreto, dispensando redução equitativa do art. 413 do Código Civil; o percentual está alinhado à média reconhecida na jurisprudência e compatível com o Tema 970/STJ.

12. Agravo interno conhecido e desprovido.