Prazo decadencial e depósito do preço: uso exclusivo de imóvel em condomínio

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO ANULATÓRIA DE COMPRA E VENDA C/C DIREITO DE PREFERÊNCIA. AÇÃO DE INDENIZAÇÃO PARA FIXAÇÃO DE ALUGUÉIS. ART. 504 DO CÓDIGO CIVIL. PRAZO DECADENCIAL E DEPÓSITO DO PREÇO. USO EXCLUSIVO DE IMÓVEL EM CONDOMÍNIO. RECURSO PARCIALMENTE CONHECIDO E DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu recurso especial fundado no art. 105, III, "a" e "c", da CF, manejado em face de acórdão do Tribunal de Justiça estadual que, em julgamento conjunto de ação anulatória de compra e venda c/c decretação de direito de preferência ajuizada pelos agravantes, e ação de indenização para fixação de aluguéis proposta pelos agravados, reconheceu a decadência do direito de preferência (art. 504 do Código Civil) e manteve a condenação dos agravantes ao pagamento de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel comum. II. Questão em discussão

2. Há duas questões em discussão: (I) saber se, à luz do art. 504 do Código Civil, é válida a declaração de decadência do direito de preferência de condômino que, embora notificado e ciente da alienação do imóvel, não efetua o depósito integral do preço no prazo de 180 dias, limitando-se a alegar aguardar autorização judicial ou escritura para financiamento; e (II) saber se a utilização exclusiva, pelos agravantes, de imóvel comum em condomínio, em percentual superior a 70% pertencente aos agravados, autoriza a condenação ao pagamento de aluguéis indenizatórios, com base nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil.

III. Razões de decidir

3. O agravo em recurso especial atende aos requisitos de admissibilidade previstos no art. 253, parágrafo único, I, do RISTJ, impugna especificamente os fundamentos da decisão de inadmissibilidade do recurso especial e autoriza, nos termos do art. 1.042, § 5º, do CPC, o julgamento conjunto do agravo e do recurso especial.

4. As teses relativas à usucapião (arts. 1.240 e 1.238 a 1.242 do Código Civil) não foram objeto de debate ou deliberação pelo Tribunal de origem, configurando ausência de prequestionamento (Súmulas 282 e 356 do STF), além de demandarem reexame do acervo fático-probatório para aferição de metragem, animus domini e continuidade da posse (Súmula 7 do STJ), razão pela qual o recurso especial somente pode ser conhecido quanto à alegada violação do art. 504 do Código Civil e à divergência correlata.

5. O art. 504 do Código Civil estabelece, de forma taxativa, que o condômino preterido no conhecimento da venda poderá haver para si a parte vendida a estranhos, desde que deposite o preço pago pelo terceiro e requeira o exercício do direito de preferência no prazo decadencial de 180 dias, sob pena de decadência.

6. No caso, os agravantes foram notificados para o exercício da preferência em 20/06/2012, a venda e a transferência do imóvel formalizaram-se em 16/08/2012 e a ação anulatória apenas foi ajuizada em 07/11/2014, sem depósito do preço, revelando o transcurso de mais de dois anos após a alienação, de modo que a decadência foi corretamente reconhecida.

7. As alegações de que os agravantes "aguardavam autorização judicial" ou "escritura para financiamento" não possuem aptidão para suspender ou interromper o prazo decadencial, de natureza material e peremptória, nem para suprir a exigência de depósito do valor como condição de procedibilidade da ação, a qual deve ser cumprida de forma integral e concomitante ao ajuizamento.

8. O julgamento conjunto, pelo Tribunal de origem, da ação anulatória e da ação de indenização para fixação de aluguéis mostra-se tecnicamente adequado e compatível com a segurança jurídica, pois a análise do dever de indenizar depende da higidez do negócio jurídico translativo de propriedade, que foi validado com o reconhecimento da decadência.

9. Reconhecida a decadência e validada a compra dos quinhões pelos agravados, consolidando-se a propriedade de 71,40% do imóvel em seu favor, a utilização exclusiva do bem pelos agravantes, para moradia e exercício de atividade profissional, impõe o dever de indenizar os demais coproprietários, com fundamento nos arts. 1.314 e 1.319 do Código Civil, para evitar enriquecimento sem causa.

10. O valor mensal de R$ 642,60, arbitrado com base em avaliação mercadológica, deve ser mantido, porque os agravantes não produziram prova técnica capaz de infirmar o montante durante a instrução, e o entendimento do acórdão recorrido está em consonância com a jurisprudência do STJ, que admite a fixação de aluguéis pela utilização exclusiva de bem comum por um dos herdeiros ou condôminos, atraindo a incidência da Súmula 83 do STJ.

11. A incidência da Súmula 83 do STJ impede o conhecimento do recurso especial, tanto pela alínea "a" quanto pela alínea "c" do art. 105, III, da CF, de modo que fica prejudicada a análise do dissídio jurisprudencial quando o acórdão recorrido coincide com a orientação consolidada desta Corte.

IV. Dispositivo

12. Agravo conhecido para conhecer parcialmente do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento, com majoração dos honorários advocatícios, observado o regime da justiça gratuita.