Compromisso de compra e venda de imóvel: resilição por iniciativa da compradora

RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. RESILIÇÃO POR INICIATIVA DA COMPRADORA. AUSÊNCIA DE CULPA DA VENDEDORA. RETENÇÃO DO SINAL/ARRAS. NATUREZA PENITENCIAL RECONHECIDA PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. REVISÃO. INTERPRETAÇÃO CONTRATUAL E REEXAME FÁTICO-PROBATÓRIO. SÚMULAS 5 E 7/STJ. ALEGAÇÃO DE ONEROSIDADE EXCESSIVA E REDUÇÃO EQUITATIVA. SÚMULAS 5 E 7/STJ. ENRIQUECIMENTO SEM CAUSA. PREMISSAS NÃO FIXADAS NO ACÓRDÃO RECORRIDO. SÚMULAS 7/STJ E 282 E 356/STF. ENCARGOS MORATÓRIOS INCIDENTES SOBRE PARCELAS PAGAS EM ATRASO. NÃO INTEGRAÇÃO AO PREÇO DO IMÓVEL. ART. 92 DO CÓDIGO CIVIL. VIOLAÇÃO NÃO CONFIGURADA. DIVERGÊNCIA JURISPRUDENCIAL. AUSÊNCIA DE COTEJO ANALÍTICO SUFICIENTE. SUCUMBÊNCIA MÍNIMA DA RÉ RECONHECIDA NA ORIGEM. REVISÃO. SÚMULA 7/STJ. TEMA 1.076/STJ. FUNDAMENTO DISSOCIADO. SÚMULA 284/STF. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO.

1. O Tribunal de origem assentou que a resilição contratual decorreu de iniciativa da compradora, sem culpa da vendedora, e que as arras possuíam natureza penitencial, diante da disciplina contratual apresentada pela própria autora e da previsão de devolução do sinal apenas em hipótese não configurada nos autos.

2. A revisão da conclusão quanto à natureza das arras, à validade da retenção e à alegada abusividade da cláusula exige interpretação contratual e reexame do conjunto fático-probatório, providências vedadas em recurso especial pelas Súmulas 5 e 7/STJ.

3. A alegação de violação ao art. 413 do Código Civil e ao art. 4º do Código de Defesa do Consumidor, fundada em onerosidade excessiva e necessidade de redução equitativa da cláusula penal, também encontra óbice nas Súmulas 5 e 7/STJ.

4. A tese de enriquecimento sem causa depende de premissas não fixadas pelo acórdão recorrido, como revenda futura do imóvel, valorização de mercado e acréscimo patrimonial da vendedora, além de não ter sido especificamente enfrentada na origem, incidindo as Súmulas 7/STJ e 282 e 356/STF.

5. Não viola o art. 92 do Código Civil o acórdão que afasta a restituição de encargos moratórios incidentes sobre parcelas pagas em atraso, quando assentado que tais encargos não integraram o preço devido pela aquisição do imóvel.

6. A divergência jurisprudencial não foi demonstrada de forma suficiente, por ausência de cotejo analítico apto a evidenciar similitude fática e jurídica entre o acórdão recorrido e os paradigmas indicados.

7. A alteração da conclusão do acórdão recorrido quanto ao decaimento mínimo da ré demanda reexame da proporção da sucumbência e do proveito obtido pelas partes, providência vedada pela Súmula 7/STJ.

8. A invocação do Tema 1.076/STJ mostra-se dissociada do fundamento do acórdão recorrido, que não decidiu a controvérsia por arbitramento equitativo dos honorários, mas pelo reconhecimento do decaimento mínimo da ré, incidindo a Súmula 284/STF.

9. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa extensão, não provido.