Execução de título extrajudicial: penhora de imóvel alienado fiduciariamente para débitos condominiais

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. PENHORA DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE PARA DÉBITOS CONDOMINIAIS. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Trata-se de recurso especial interposto contra acórdão que manteve o indeferimento da penhora do imóvel por estar alienado fiduciariamente, admitindo apenas a penhora do direito real de aquisição, bem como indeferiu a inclusão da Caixa Econômica Federal no polo passivo e a inscrição do executado na Central Nacional de Indisponibilidade de Bens (CNIB).

2. A controvérsia decorre de execução de título extrajudicial em que se busca a penhora de imóvel gravado com alienação fiduciária para quitação de débitos condominiais. II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

3. Há três questões em discussão: (i) saber se houve negativa de prestação jurisdicional por violação dos arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC; (ii) saber se é possível a penhora do imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais, à luz dos arts. 346, 1.228, § 1º, 1.336, I, e 1.345, do CC, 27, § 8º, da Lei n. 9.514/1997 e 835, XII, do CPC; e (iii) saber se está configurado o dissídio jurisprudencial nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ. III. RAZÕES DE DECIDIR

4. Afasta-se a negativa de prestação jurisdicional, pois o Tribunal de origem apreciou, de modo claro e fundamentado, os pontos essenciais da lide, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC).

5. A constrição do bem alienado fiduciariamente para satisfação de despesas condominiais somente é possível se o credor fiduciário for citado para integrar a execução. Ausente sua integração, subsiste a impossibilidade de penhora do imóvel.

6. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico para demonstração de similitude fática, nos termos dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial conhecido em parte e desprovido. Tese de julgamento: "1. A negativa de prestação jurisdicional é afastada quando a corte de origem enfrenta, de modo claro e fundamentado, as questões essenciais da controvérsia (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022, II, do CPC). 2. A penhora de imóvel alienado fiduciariamente para pagamento de despesas condominiais somente é possível com a citação do credor fiduciário para integrar a execução; a ausência dessa condição inviabiliza a constrição do bem. 3. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem o devido cotejo analítico, conforme os arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ". Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 346, 1.228 § 1º, 1.336, I, e 1.345; CPC, arts. 489, § 1º, IV, 1.022, II, 1.029, § 1º, e 835, XII; Lei n. 9.514/1997, art. 27, § 8º; RISTJ, art. 255, § 1º. Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 2.237.090/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 3/11/2025; STJ, REsp n. 1.929.926/SP, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, relator para o acórdão Ministro Raul Araújo, Segunda Seção, julgado em 12/3/2025.