Compra e venda de imóvel: validade da cláusula de tolerância de 180 dias

DIREITO DO CONSUMIDOR E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. VALIDADE DA CLÁUSULA DE TOLERÂNCIA DE 180 DIAS. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmulas n. 283 do STF, 7 e 5 do STJ.

2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer c/c repetição de indébito com danos morais e tutela de urgência, envolvendo suspensão de juros de obra, abstenção de negativação, congelamento do saldo devedor, ilegalidade da taxa de assessoria, restituição e indenização por danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau declarou a ilegalidade dos juros de evolução de obra e da taxa de assessoria, determinou a restituição simples e condenou em danos morais.

4. A Corte de origem deu parcial provimento à apelação para reconhecer a licitude da taxa de assessoria, manteve o reconhecimento do atraso na entrega do imóvel e a condenação por danos morais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se o acórdão recorrido violou o art. 48, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 ao desconsiderar a validade da cláusula de tolerância de 180 dias; (ii) saber se houve afronta ao art. 927, III, do CPC, por suposta contrariedade ao Tema n. 996 do STJ; e (iii) saber se se configura dissídio jurisprudencial quanto à validade da cláusula de tolerância de 180 dias.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A validade da cláusula de tolerância de 180 dias depende de previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda. Incidência da Súmula n. 83 do STJ.

7. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo analítico e de atendimento às exigências dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando, ainda, prejudicado pela incidência do referido óbice.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ: a validade da cláusula de tolerância de 180 dias exige previsão expressa no contrato de promessa de compra e venda. 2. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado, por ausência de cotejo analítico e de atendimento às exigências dos arts. 1.029, § 1º, do CPC e 255, § 1º, do RISTJ, ficando, ainda, prejudicado pela incidência do referido óbice".

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III, a e c; Lei n. 4.591/1964, arts. 43-A e 48, § 2º; CDC, art. 47; CC, art. 206, § 3º, IV; CPC, arts. 85, § 11, § 2º, 927, III e 1.029, § 1º; RISTJ, art. 255, § 1º.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 83; STJ, AgInt no AREsp n. 1.827.725/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/8/2022; STJ, REsp n. 2.037.324/RS, relator Ministro Antonio Carlos Ferreira, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026; STJ, AgInt no REsp n. 1.869.783/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 16/11/2020; STJ, AgInt no REsp n. 1.698.519/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 20/9/2018; STJ, REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 12/9/2017; STJ, AREsp n. 2.950.824/ES, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025.