Rescisão contratual C/C restituição de valores em compromisso de compra e venda de imóvel

DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL C/C RESTITUIÇÃO DE VALORES EM COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao agravo em recurso especial, por afastar violação ao art. 1.022, I e II, do CPC, aplicar o óbice da Súmula n. 5 do STJ quanto à interpretação de cláusulas e aos requisitos do art. 35-A da Lei n. 13.786/2018, e reconhecer a ausência de cotejo analítico do dissídio nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ.

2. A controvérsia diz respeito à ação de rescisão contratual cumulada com restituição de valores pagos em compromisso de compra e venda de imóvel, com pedido de devolução integral ou, subsidiariamente, de 90% das quantias e da comissão de corretagem.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedente o pedido, resolveu a relação contratual e fixou retenção de 25% dos valores pagos, excluída a taxa de corretagem, com devolução corrigida e juros, além de honorários.

4. A Corte de origem reformou parcialmente a sentença para estabelecer correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, mantendo os demais termos.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há seis questões em discussão: (i) saber se incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ ou se há apenas valoração jurídica dos elementos dos autos; (ii) saber se o patrimônio de afetação legitima a retenção de 50% dos valores pagos, à luz do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964; (iii) saber se foram observados os requisitos formais do art. 35-A da Lei n. 13.786/2018 e se a cláusula penal é clara e destacada nos termos dos arts. 51, IV, e 54 do CDC; (iv) saber se a Lei n. 13.786/2018, como norma especial, prevalece sobre o CDC e o CC, conforme o art. 2º, § 2º, da LINDB; (v) saber se há violação aos arts. 166, VII, 412 e 413 do CC pela suposta excessividade da cláusula penal; e (vi) saber se há dissídio jurisprudencial com o TJMG e com o REsp n. 2.055.691/SP.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Não há violação ao art. 1.022, I e II, do CPC, pois o Tribunal de origem enfrentou de modo claro e objetivo os pontos relevantes, inclusive sobre o contrato e o patrimônio de afetação, inexistindo omissão, contradição ou obscuridade.

7. A pretensão de validar a retenção de 50% demanda interpretação de cláusulas contratuais e verificação de requisitos formais do art. 35-A da Lei n. 13.786/2018, o que atrai o óbice da Súmula n. 5 do STJ.

8. O dissídio jurisprudencial é inadmissível por ausência de cotejo analítico, em desconformidade com o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, § 1º, do RISTJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. Não configurada ofensa ao art. 1.022, I e II, do CPC quando o acórdão estadual enfrenta os pontos controvertidos. 2. É inviável, à luz da Súmula n. 5 do STJ, a revisão da validade de cláusula penal de retenção de 50% quando a análise depende da interpretação contratual e da verificação dos requisitos do art. 35-A da Lei n. 13.786/2018. 3. Não se conhece do dissídio jurisprudencial sem cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ."

Dispositivos relevantes citados: CPC, arts. 1.022, 1.029; RISTJ, art. 255; Lei n. 13.786/2018, art. 35-A; Lei n. 4.591/1964, art. 67-A; CDC, arts. 51, 54; LINDB, art. 2º; CC, arts. 166, 412, 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 5; STJ, REsp n. 2.166.999/DF; STJ, EDcl no AgInt no REsp n. 1.925.562/SP; STJ, AgInt no REsp n. 2.152.327/MG.