Rescisão contratual de promessa de compra e venda de lote urbano não edificado

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. RESCISÃO CONTRATUAL DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE LOTE URBANO NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra decisão que inadmitiu o recurso especial por aplicação da Súmula n. 83 do STJ e por adequação do acórdão recorrido à orientação desta Corte.

2. A controvérsia versa sobre ação de rescisão contratual de compromisso de compra e venda de lote urbano, com pedidos de restituição das parcelas pagas, retenções contratuais, declaração de nulidade de cláusulas abusivas e definição de encargos acessórios.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, declarou nulos itens da cláusula terceira, determinou restituição em parcela única com retenção de 25%, autorizou a retenção de IPTU/ITU e comissão de corretagem, fixou correção monetária e juros, e condenou ao pagamento de custas e honorários.

4. A Corte de origem, em decisão monocrática mantida em agravo interno, reformou parcialmente a sentença para ajustar o termo inicial dos juros ao trânsito em julgado, adequar a base dos honorários ao valor da condenação, manter a indevida cobrança da taxa de fruição por se tratar de lote não edificado e admitir apuração do montante em liquidação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a função social do contrato e a boa-fé objetiva (arts. 421 e 422 do CC) autorizam a cobrança de taxa de fruição pelo período de posse do lote não edificado; (ii) saber se a vedação ao enriquecimento sem causa (art. 884 do CC) impõe indenização pela fruição decorrente da indisponibilidade do imóvel para o vendedor; (iii) saber se o art. 23, § 2º, da Lei n. 4.591/1964 permite retenção de quota de fruição na resolução por inadimplemento do adquirente; e (iv) saber se há divergência jurisprudencial quanto à possibilidade de taxa de fruição desde a imissão na posse do imóvel.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Incide a Súmula n. 83 do STJ, pois o acórdão recorrido está em conformidade com a jurisprudência desta Corte ao vedar a taxa de fruição em lote não edificado, por ausência de fruição econômica, em especial em contratos anteriores à Lei n. 13.786/2018.

7. A imposição do óbice pela alínea a do art. 105, III, da CF impede o exame do dissídio pela alínea c sobre o mesmo tema.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 83 do STJ para obstar recurso especial quando o acórdão recorrido, em consonância com a jurisprudência do Tribunal, afasta a taxa de fruição em lote não edificado por inexistência de fruição econômica. 2. O óbice aplicado pela alínea a do art. 105, III, da CF impede o conhecimento pela alínea c sobre a mesma matéria".

Dispositivos relevantes citados: CF, art. 105, III; CC, arts. 421, 422 e 884; Lei n. 4.591/1964, art. 23, § 2º; CPC, art. 85, §§ 2º e 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 83 e 168; STJ, AgInt nos EREsp n. 2.167.518/RS, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Segunda Seção, julgado em 14/4/2026; STJ, EDcl no REsp n. 2.108.223/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 22/4/2026.