Alienação fiduciária de imóvel: resolução contratual

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. RESOLUÇÃO CONTRATUAL. RESTITUIÇÃO DE VALORES. REGIME DOS ARTS. 26 E 27 DA LEI N. 9.514/1997. TEMA N. 1.095/STJ. CDC INAPLICÁVEL. ÓBICES DE PREQUESTIONAMENTO E REEXAME DE PROVAS.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Recurso especial, com fundamento no art. 105, III, a, da Constituição Federal, contra acórdão que manteve sentença de improcedência em ação visando ao ressarcimento de valores pagos em contrato de financiamento habitacional garantido por alienação fiduciária de imóvel.

2. Fato relevante. Recorrente afirma não ter sido cientificado das datas, horários e locais dos leilões extrajudiciais (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei n. 9.514/1997) e requer devolução integral da entrada, do FGTS utilizado e das parcelas pagas.

3. As decisões anteriores. Sentença julgou improcedente o pedido; acórdão recorrido manteve a improcedência e afastou discussão sobre nulidade do procedimento de leilão por configurar inovação recursal; embargos de declaração foram rejeitados.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. Há duas questões em discussão: (i) saber se a alegada ausência de notificação do devedor fiduciante acerca das datas dos leilões extrajudiciais comporta exame em sede de recurso especial; e (ii) saber se a resolução do contrato de compra e venda de imóvel garantido por alienação fiduciária autoriza a devolução integral das quantias pagas, ou se a recomposição patrimonial deve observar o critério especial dos arts. 26 e 27 da Lei 9.514/1997.

III. RAZÕES DE DECIDIR

5. A falta de apreciação, na origem, do dever de comunicação dos leilões e do exercício do direito de preferência (art. 27, §§ 2º-A e 2º-B, da Lei 9.514/1997) impede o conhecimento do tema por ausência de prequestionamento, incidindo as Súmulas 282 e 356 do STF e 211 do STJ.

6. A verificação de regularidade da notificação do fiduciante quanto a datas, horários e locais dos leilões envolve matéria fático-probatória, cujo reexame é vedado em recurso especial pela Súmula 7 do STJ.

7. O mérito limita-se ao critério legal de recomposição patrimonial sob o regime especial da Lei 9.514/1997, aplicável a contratos registrados e com mora regularmente constituída, conforme tese firmada no Tema 1.095/STJ, com afastamento do Código de Defesa do Consumidor.

8. É inaplicável a lógica restitutória da Súmula 543/STJ, por pressupor relação regida pelo CDC, afastada quando presentes os requisitos da Lei n. 9.514/1997.

9. No regime do art. 27 da Lei n. 9.514/1997, somente o excedente apurado em leilão, após a satisfação da dívida e encargos, é entregue ao devedor (§ 4º); frustrado o segundo leilão, a dívida se extingue e a propriedade consolida-se no credor fiduciário, inexistindo direito à restituição (§§ 5º e 6º).

10. Irregularidades procedimentais, se existentes, acarretam nulidade do procedimento expropriatório, com renovação dos atos, não autorizando a substituição do regime legal por restituição integral das parcelas; pretensão indenizatória, se cabível, deve ser deduzida em via própria e com fundamento diverso.

11. A devolução integral das quantias pagas configuraria enriquecimento sem causa do devedor (art. 884 do Código Civil), pois as parcelas correspondem à contraprestação pela posse e fruição do imóvel, à amortização da dívida e aos juros remuneratórios; eventual saldo em favor do fiduciante depende das deduções legais, inclusive taxa de ocupação (art. 37-A da Lei n. 9.514/1997).

IV. DISPOSITIVO Recurso parcialmente conhecido e, na parte conhecida, improvido.