Alienação fiduciária de imóvel: nulidade do procedimento executório por ausência de intimação pessoal para purga da mora e ciência dos leilões

DIREITO CIVIL. RECURSO ESPECIAL. ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA DE IMÓVEL. NULIDADE DO PROCEDIMENTO EXECUTÓRIO POR AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL PARA PURGA DA MORA E CIÊNCIA DOS LEILÕES; INAPLICABILIDADE DO CDC. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO E PARCIALMENTE PROVIDO

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial contra acórdão em apelação cível que manteve a improcedência do pedido de nulidade da execução extrajudicial por alienação fiduciária, afirmando regularidade das intimações e inaplicabilidade do Código de Defesa do Consumidor por especialidade.

2. A controvérsia diz respeito à ação declaratória de nulidade de execução extrajudicial, com pedidos de anulação da consolidação da propriedade e dos leilões, intimação pessoal para purga da mora e ciência dos leilões, aplicação do CDC e avaliação prévia.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou improcedente o pedido, reconheceu a regularidade das notificações e da consolidação, concedeu gratuidade de justiça e fixou honorários em 10% do valor atualizado da causa, observado o art. 98, § 3º, do CPC.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença, negando provimento à apelação, por afirmar a regularidade da intimação pessoal e da comunicação dos leilões, e a inaplicabilidade do CDC por força da especialidade.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a intimação para purgar a mora, prevista no art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, exige pessoalidade e foi irregular ao ser realizada "na pessoa" do codevedor sem comprovação de poderes; (ii) saber se os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor quanto a datas, horários e locais, sendo inválida a ciência por edital sem esgotamento de meios de localização, à luz do art. 27, caput, §§ 1º e 2º, da Lei n. 9.514/1997; (iii) saber se o art. 24, VI, da Lei n. 9.514/1997 impõe parâmetro idôneo e atualizado do valor do imóvel para evitar arrematação a preço vil; e (iv) saber se é aplicável o Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial, em face do princípio da especialidade.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A intimação para purgar a mora, por força do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, deve ser pessoal ao fiduciante, seu representante legal ou procurador regularmente constituído, sendo inválida a prática "na pessoa" do codevedor sem prova de poderes específicos, o que acarreta nulidade da consolidação e dos atos subsequentes.

7. Os leilões extrajudiciais exigem intimação pessoal do devedor acerca de datas, horários e locais; a notificação por edital é apenas excepcional, quando frustradas as tentativas de intimação pessoal, impondo-se a nulidade se não demonstrado o esgotamento dos meios.

8. O art. 24, VI, da Lei n. 9.514/1997 demanda parâmetro idôneo e atualizado do valor do imóvel, em consonância com normas que vedam arrematação por preço vil e coíbem enriquecimento sem causa, não bastando valor meramente contratual dissociado da realidade de mercado.

9. O CDC é inaplicável às regras procedimentais da execução extrajudicial por alienação fiduciária de imóvel, por prevalência da legislação especial, conforme tese firmada em repetitivo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

10. Recurso especial parcialmente provido.

Tese de julgamento: "1. A intimação para purgar a mora, nos termos do art. 26, §§ 1º e 3º, da Lei n. 9.514/1997, deve ser pessoal e a sua inobservância impõe nulidade da consolidação e dos atos subsequentes. 2. A realização dos leilões extrajudiciais exige intimação pessoal do devedor, sendo a notificação por edital medida excepcional condicionada ao esgotamento das tentativas de intimação pessoal, à luz do art. 27, caput, § 1º e § 2º, da Lei n. 9.514/1997.

3. O art. 24, VI, da Lei n. 9.514/1997 impõe parâmetro idôneo e atualizado do valor do imóvel para evitar arrematação por preço vil, em consonância com normas do CC e do CPC que coíbem abuso de direito e enriquecimento sem causa. 4. É inaplicável o Código de Defesa do Consumidor ao procedimento de execução extrajudicial por alienação fiduciária de imóvel, por força da especialidade da Lei n. 9.514/1997."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 9.514/1997, arts. 26, §§ 1º e 3º, 27, caput, §§ 1º e 2º, 24 VI; CC, arts. 187, 422 e 884; CPC, arts. 805 e 891; CDC, art. 53.

Jurisprudência relevante citada: STJ, REsp n. 1.531.144/PB, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 15/3/2016; STJ, AgInt no AREsp n. 1.876.057/CE, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 17/10/2023; STJ, AgInt no REsp n. 1.970.116/SP, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 9/5/2022; STJ, REsp n. 2.096.465/SP, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 14/5/2024; STJ, REsp n. 1.891.498/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Segunda Seção, julgado em 26/10/2022.