Atraso na entrega de obras de infraestrutura de loteamento

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE RESOLUÇÃO CONTRATUAL CUMULADA COM RESTITUIÇÃO DE VALORES E INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DE OBRAS DE INFRAESTRUTURA DE LOTEAMENTO. CESSÃO DE CRÉDITOS IMOBILIÁRIOS (RECEBÍVEIS). DISTINÇÃO ENTRE CESSÃO DE CRÉDITO E CESSÃO DE POSIÇÃO CONTRATUAL. ART. 286 DO CÓDIGO CIVIL. INEXISTÊNCIA DE TRANSFERÊNCIA DOS DEVERES DE CONSTRUIR OU FISCALIZAR. MERA AQUISIÇÃO ATIVA DE FLUXO FINANCEIRO. IMPOSSIBILIDADE DE INCLUSÃO DA CESSIONÁRIA NA CADEIA DE FORNECIMENTO DO PRODUTO (CDC, ARTS. 7º, PARÁGRAFO ÚNICO, E 25, § 1º). FATO DO SERVIÇO IMPUTÁVEL EXCLUSIVAMENTE À LOTEADORA CEDENTE. REVALORAÇÃO JURÍDICA DOS FATOS DELINEADOS NA ORIGEM. AFASTAMENTO DOS ÓBICES DAS SÚMULAS N. 7 E 211 DO STJ. PREQUESTIONAMENTO FICTO CONFIGURADO. ILEGITIMIDADE PASSIVA AD CAUSAM RECONHECIDA. EXTINÇÃO DO PROCESSO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO, QUANTO ÀS RECORRENTES (CPC, ART. 485, VI). AGRAVO CONHECIDO PARA DAR PROVIMENTO AO RECURSO ESPECIAL.

I. Razões de decidir

1. A controvérsia cinge-se em definir se as cessionárias de créditos imobiliários (recebíveis) possuem legitimidade passiva ad causam em ação de resolução contratual por atraso nas obras de infraestrutura movida pelo adquirente em face da loteadora originária.

2. Inaplicabilidade das Súmulas n. 7 e 211 do STJ, porquanto a moldura fática delimitada no acórdão recorrido restou incontroversa e a matéria federal atinente à distinção dos efeitos contratuais foi devidamente prequestionada, remanescendo unicamente a revaloração jurídica dos fatos delineados na origem.

3. A cessão de crédito opera tão somente a transferência da posição ativa da relação obrigacional (direito de receber as parcelas pecuniárias), nos termos do art. 286 do Código Civil, não se confundindo com a cessão de posição contratual (cessão de contrato), a qual pressupõe a transferência integral do complexo de direitos e deveres anexos.

4. Inexistindo assunção de obrigação de fazer concernente à execução, fiscalização ou implementação das obras de infraestrutura do loteamento, a mera aquisição securitária ou fiduciária de recebíveis imobiliários possui natureza estritamente financeira, o que afasta as cessionárias da cadeia de consumo (CDC, arts. 7º, parágrafo único, e 25, § 1º).

5. "1. Afasta-se a violação dos arts. 489 e 1.022 do CPC, porque o acórdão apreciou de forma suficiente as questões controvertidas. 2.A cessionária de crédito não integra a cadeia de fornecimento quanto ao inadimplemento da obrigação principal, não ostenta legitimidade passiva em demanda que tem por finalidade rescisão contratual e indenização fundada em atraso nas obras de infraestrutura de loteamento. 3. Incide compreensão de que não há reexame de provas, afastando a Súmula n. 7 do STJ" (AREsp n. 2.953.447/MG, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 9/3/2026, DJEN de 12/3/2026).

II. Dispositivo

6. Agravo em recurso especial conhecido para dar provimento ao recurso especial, reconhecendo a preliminar de ilegitimidade passiva ad causam de IBIPORÃ NEGÓCIOS IMOBILIÁRIOS S.A. e MASB DESENVOLVIMENTO IMOBILIÁRIO S/A, julgando extinto o processo, sem resolução do mérito, em relação a ambas, com fundamento no art. 485, VI, do CPC.