STJAREsp 3.294.435
Promessa de compra e venda de imóvel: patrimônio de afetação
Relator(a): Ricardo Villas Bôas Cueva
- Direito do Consumidor
- Direito Imobiliário
- Promessa de compra e venda de imóvel
- Patrimônio de afetação
- Fundamento não impugnado
- Cláusula penal
- Retenção de valores
- Prevalência do CDC
Ementa
AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. FUNDAMENTO NÃO IMPUGNADO. CLÁUSULA PENAL. RETENÇÃO DE VALORES. PREVALÊNCIA DO CDC. ACÓRDÃO CONFORME JURISPRUDÊNCIA DO STJ.
1. A falta de impugnação de fundamento autônomo suficiente do acórdão recorrido impede o conhecimento do recurso especial (Súmula 283/STF).
2. O CDC prevalece sobre a Lei nº 13.786/2018 nas relações de consumo em caso de conflito. Precedentes.
3. A cláusula penal em contratos de promessa de compra e venda de imóvel sujeita-se a redução quando abusiva, para preservar o equilíbrio contratual e a função social do contrato.
4. As Súmulas nºs 5 e 7/STJ obstam o reexame de cláusulas contratuais e do conjunto fático-probatório e, na mesma questão, impedem o conhecimento do recurso especial pela alínea "c".
5. A ausência de prequestionamento inviabiliza o conhecimento do recurso especial quanto à matéria federal invocada (Súmula 282/STF).
6. Agravo conhecido para conhecer em parte do recurso especial e, nessa extensão, negar-lhe provimento.
Decisão
Vistos e relatados estes autos em que são partes as acima indicadas, acordam os Ministros da TERCEIRA TURMA do Superior Tribunal de Justiça, em Sessão Virtual de 25/08/2026 a 31/08/2026, por unanimidade, conhecer parcialmente do recurso, mas lhe negar provimento, nos termos do voto do Sr. Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva. Os Srs. Ministros Daniela Teixeira, Nancy Andrighi e Humberto Martins votaram com o Sr. Ministro Relator. Presidiu o julgamento a Sra. Ministra Daniela Teixeira. Não participou do julgamento o Sr. Ministro Moura Ribeiro.