Locação comercial: reajuste de aluguel e desconto excepcional

DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO. RECURSO ESPECIAL. LOCAÇÃO COMERCIAL. REAJUSTE DE ALUGUEL E DESCONTO EXCEPCIONAL. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. RECURSO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que negou provimento ao recurso especial, em demanda envolvendo contrato de locação comercial.

2. A controvérsia diz respeito a ação de tutela antecipada em caráter antecedente, na qual se pretendeu suspender a cobrança de boletos complementares de aluguel e preservar a base de cálculo dos reajustes futuros.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou procedente o pedido, fixando como base de cálculo o valor bruto de R$ 68.577,31 para 2022/2023 e determinando a abstenção de cobrança complementar, com honorários fixados.

4. A Corte de origem reformou a sentença para determinar a incidência do reajuste sobre R$ 67.133,17 a partir de novembro/2022, com inversão da sucumbência e honorários sobre o valor da causa e sobre o valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há duas questões em discussão: (i) definir se é cabível a revisão da base de cálculo dos reajustes do contrato de locação com base em onerosidade excessiva decorrente da pandemia e do índice IGP-M; (ii) estabelecer se a análise do contrato e das provas documentais demanda reexame vedado em sede de recurso especial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A reversão do acórdão estadual pressupõe reinterpretação de cláusulas contratuais e reexame do conjunto fático-probatório, razão pela qual incidem os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

7. A alegada violação dos arts. 317, 421, 421-A, II, 422 e 478 do Código Civil não prospera, pois a conclusão da Corte de origem decorre da moldura fática e da interpretação contratual, insuscetíveis de revisão em sede especial pelos mesmos óbices sumulares.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "A repactuação contratual com desconto pontual durante a pandemia não altera, por si só, a base de cálculo original dos reajustes após o período acordado, de modo que a revisão do contrato de locação por onerosidade excessiva exige reexame de cláusulas e provas, o que é inviável em recurso especial, nos termos das Súmulas n. 5 e 7 do STJ."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 317, 421, 421-A, 422, 478.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 5; STJ, Súmula n. 7; STJ, AgInt no AREsp n. 2.525.081/SP.