Promessa de compra e venda de imóvel: atraso na entrega

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. ATRASO NA ENTREGA. LUCROS CESSANTES, DEVOLUÇÃO DE COMISSÃO DE CORRETAGEM E DANOS MORAIS. CERCEAMENTO DE DEFESA E ILEGITIMIDADE ATIVA. TERMO INICIAL DA PRESCRIÇÃO E PRAZO APLICÁVEL. CORREÇÃO MONETÁRIA E JUROS DE MORA. EXCEÇÃO DO CONTRATO NÃO CUMPRIDO. AUSÊNCIA DE INTERESSE RECURSAL. DISSÍDIO JURISPRUDENCIAL NÃO DEMONSTRADO. IMPOSSIBILIDADE DE REEXAME DE FATOS, PROVAS E CLÁUSULAS CONTRATUAIS. INCIDÊNCIA DAS SÚMULAS 5, 7 E 83/STJ. RECURSO ESPECIAL NÃO CONHECIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial interposto contra acórdão que manteve integralmente a sentença, rejeitou a preliminar de cerceamento de defesa, não conheceu do recurso adesivo dos autores por intempestividade, conheceu e negou provimento ao agravo retido e negou provimento à apelação da ré, majorando honorários.

2. A controvérsia diz respeito à ação de revisional de contrato c/c indenização por danos materiais e morais, com pedidos de lucros cessantes pela não fruição do imóvel no período de atraso, multa contratual, devolução da comissão de corretagem e danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau julgou parcialmente procedentes os pedidos, condenando ao pagamento de danos morais, lucros cessantes, correção monetária desde cada desembolso e juros nos termos do art. 406 do CC, além de fixar sucumbência recíproca, custas rateadas e honorários de 10% do valor da condenação.

4. A Corte de origem manteve integralmente a sentença e majorou os honorários para 12% do valor da condenação.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve cerceamento de defesa pela negativa de prova oral e se há ilegitimidade ativa de um dos autores, à luz dos arts. 369 e 485, VI, do CPC; (ii) saber se o termo inicial da prescrição decorre da data prevista para entrega das chaves, sem a cláusula de tolerância, aplicando-se os arts. 189 e 206, § 3º, V, do CC; (iii) saber se é indevida a correção monetária desde cada desembolso, à luz do art. 402 do CC; (iv) saber se a compradora incorreu em inadimplemento, autorizando resolução contratual (art. 475 do CC) ou exceção do contrato não cumprido (art. 476 do CC); (v) saber se a mora somente se configura com a citação válida (art. 240, caput, do CPC) ou interpelação judicial (art. 397, parágrafo único, do CC), afastando correção e juros anteriores; (vi) saber se há interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros; e (vii) saber se há dissídio jurisprudencial com cotejo analítico adequado, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Quanto ao cerceamento de defesa e ilegitimidade ativa, o acórdão estadual decidiu com base no conjunto probatório e na interpretação das cláusulas contratuais, sendo inviável sua revisão na via especial, por incidência das Súmulas n. 7 e 5 do STJ. Ademais, como destinatário da prova, o magistrado pode indeferir provas inúteis, irrelevantes ou protelatórias, nos termos do art. 370, parágrafo único, do CPC. O termo inicial da prescrição observa o prazo contratual de entrega com cláusula de tolerância válida; o entendimento está alinhado à jurisprudência desta Corte e atrai a Súmula n. 83 do STJ. Em hipóteses de atraso na entrega e restituição de comissão de corretagem, aplica-se a prescrição decenal do art. 205 do CC, afastando o prazo trienal; eventual revisão demandaria reexame de prova e contrato, vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. A correção monetária incide desde cada desembolso e os juros moratórios desde a citação, conforme orientação consolidada do STJ, o que igualmente atrai a Súmula n. 83 do STJ. As teses fundadas nos arts. 475 e 476 do CC pressupõem infirmar premissas fáticas e interpretar cláusulas contratuais sobre obrigações recíprocas, o que é vedado pelas Súmulas n. 5 e 7 do STJ. Quanto aos arts. 240 do CPC e 397, parágrafo único, do CC, não há interesse recursal em face da fixação dos juros desde a citação; e a correção monetária vincula-se ao efetivo desembolso, não à constituição em mora. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico e similitude fática, em desconformidade com o art. 1.029, § 1º, do CPC e o art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ.

IV. DISPOSITIVO E TESE

7. Recurso especial não conhecido.

Tese de julgamento: "1. Incide a Súmula n. 7 do STJ quanto ao cerceamento de defesa e à ilegitimidade ativa, por demandarem reexame de fatos e provas; aplica-se o art. 370, parágrafo único, do CPC, que confere ao magistrado o poder de indeferir provas inúteis.

2. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para manter o termo inicial da prescrição após o esgotamento do prazo contratual com cláusula de tolerância, e a prescrição decenal do art. 205 do CC nas hipóteses de atraso na entrega e restituição de comissão de corretagem. 3. Aplica-se a Súmula n. 83 do STJ para afirmar a incidência da correção monetária desde cada desembolso e dos juros moratórios desde a citação. 4. Incidem as Súmulas n. 5 e 7 do STJ para afastar a revisão das cláusulas contratuais e do conjunto fático quanto às teses dos arts. 475 e 476 do CC. 5. Não há interesse recursal quanto ao termo inicial dos juros, fixado desde a citação, e a correção monetária vincula-se ao efetivo pagamento das parcelas. 6. Não se conhece do dissídio jurisprudencial por ausência de cotejo analítico e similitude fática, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, §§ 1º e 2º, do RISTJ."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 189, 205, 206 § 3 V, 397 parágrafo único, 402, 406, 475 e 476; CPC, arts. 240 caput, 369, 370 parágrafo único e 1.029 § 1; RISTJ, art. 255 §§ 1 e 2.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmulas n. 5, 7 e 83; STJ, AgInt no AREsp n. 2.803.789/GO, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AgInt no AgInt no AREsp n. 1.644.843/DF, relatora Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, julgados em 24/9/2020; STJ, AREsp n. 2.872.991/MG, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 8/5/2025; STJ, AgInt no REsp n. 2.047.767/SP, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 13/6/2023; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 1.575.781/DF, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgados em 18/2/2020; STJ, REsp n. 1.582.318/RJ, relator Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 21/9/2017.