Natureza abusiva de cláusulas contratuais em promessa de compra e venda de imóvel

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO. AÇÃO CIVIL PÚBLICA CONSUMERISTA. NATUREZA ABUSIVA DE CLÁUSULAS CONTRATUAIS EM PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. EFICÁCIA DA SENTENÇA COLETIVA. INEXISTÊNCIA DE OMISSÃO, OBSCURIDADE OU CONTRADIÇÃO. AUSÊNCIA DE PREQUESTIONAMENTO. EMBARGOS REJEITADOS.

1. Embargos de declaração opostos contra acórdão da Quarta Turma que, em agravo em recurso especial interposto por empresas do setor imobiliário, conheceu do agravo para negar provimento ao recurso especial e manteve acórdão do Tribunal de Justiça do Distrito Federal e Territórios em ação civil pública proposta pelo Ministério Público do Distrito Federal e Territórios sobre índole abusiva de cláusulas em contratos de promessa de compra e venda de unidades do empreendimento "Condomínio Led Águas Claras".

2. Na origem, foram declaradas abusivas cláusulas que previam repasse de IPTU e despesas condominiais antes da imissão na posse, dispensa de certidões na escritura e outras disposições; reconheceu-se, ainda, a não aplicação simples e direta da Lei 13.786/2018 a contratos anteriores, bem como a necessidade de efetiva disponibilização da unidade para a dedução prevista no art. 67-A, § 2º.

3. Alegada omissão sobre a fixação da eficácia territorial da sentença coletiva; omissão quanto ao distinguishing em relação ao Tema 886 do STJ e ao IRDR nº 6 do TJDFT, com fundamento em culpa do adquirente; e obscuridade sobre o afastamento da aplicação da Lei 13.786/2018 e, simultaneamente, a possibilidade de dedução de encargos previstos nessa lei.

4. A questão em discussão consiste em saber se o acórdão embargado padece de omissão, obscuridade, contradição ou erro material quanto: (I) à eficácia territorial dos efeitos da sentença coletiva; (II) ao distinguishing em relação ao Tema 886 do STJ e ao IRDR nº 6 do TJDFT, especialmente sobre a possibilidade de repasse de encargos por culpa do adquirente; e (III) à aplicação da Lei 13.786/2018 e à dedução de encargos do art. 67-A, § 2º. Discute-se, ainda, (IV) se a ausência de prequestionamento impede o exame da matéria nos embargos de declaração.

5. Os embargos de declaração têm função integrativa (CPC, art. 1.022) e não se prestam à rediscussão do julgado; não demonstrados omissão, obscuridade, contradição ou erro material no acórdão embargado.

6. A matéria relativa à eficácia territorial dos efeitos da sentença coletiva não foi prequestionada na instância ordinária, o que impede seu exame nos embargos.

7. Em ação coletiva substitutiva ajuizada pelo Ministério Público para tutela de direitos individuais homogêneos, os efeitos da sentença são erga omnes ou ultra pars, nos termos do art. 16 da LACP, conforme orientação vinculante (Tema 1.075 do STF) e precedente uniformizado do STJ, não havendo omissão no acórdão.

8. Não há omissão quanto ao distinguishing em relação ao Tema 886 do STJ e ao IRDR nº 6 do TJDFT, pois o acórdão embargado aderiu à fundamentação da origem e realizou o juízo de enquadramento normativo e jurisprudencial sobre a imputação de despesas de IPTU e condomínio apenas após a imissão na posse.

9. Inexiste obscuridade no afastamento da aplicação simples e direta da Lei 13.786/2018 a contratos anteriores, em respeito ao ato jurídico perfeito (LINDB, art. 6º), e na conclusão de que a dedução do art. 67-A, § 2º, pressupõe a efetiva disponibilização da unidade.

10. A deficiência de impugnação e a falta de enfrentamento de fundamentos suficientes atraem, por analogia, as Súmulas 283 e 284 do STF, o que confirma a inadequação dos embargos como via para modificar o resultado.

11. Embargos de declaração rejeitados.