Incorporação imobiliária: multa legal do art. 35, § 5, da lei n. 4.591/1964

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA. MULTA LEGAL DO ART. 35, § 5, DA LEI N. 4.591/1964. REDUÇÃO NEGADA. RELAÇÃO DE CONSUMO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL DESPROVIDO

I. CASO EM EXAME

1. Agravo em recurso especial contra decisão que inadmitiu o recurso especial por incidência das Súmula n. 7 do STJ e Súmula n. 5 do STJ e por art. 1.030, V, do Código de Processo Civil, em razão de necessidade de reexame do conjunto fático-probatório e de interpretação de cláusulas contratuais, com indeferimento do efeito suspensivo.

2. A controvérsia diz respeito a ação de desfazimento de relação contratual c/c reembolso de parcelas adimplidas, com pedido de nulidade ou resolução do compromisso de compra e venda de unidades hoteleiras, devolução integral dos valores pagos, aplicação de multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964, e indenização por danos morais.

3. Na sentença, o Juízo de primeiro grau rescindiu o contrato, determinou a restituição integral das quantias pagas, aplicou a multa legal de 50% e fixou honorários.

4. A Corte a quo manteve integralmente a sentença e majorou os honorários.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há três questões em discussão: (i) saber se a multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964 incide diante da ausência de registro dos documentos da incorporação e da alegada formalização contratual; (ii) saber se é cabível a redução equitativa da multa com base no art. 413 do Código Civil; e (iii) saber se a caracterização da parte adquirente como consumidora é relevante para a aplicação das normas da Lei n. 4.591/1964.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O descumprimento do dever de arquivar os documentos do empreendimento no registro imobiliário (art. 32 da Lei n. 4.591/1964) impõe a multa do art. 35, § 5, da mesma lei.

7. A pretensão de reduzir a penalidade com fundamento no art. 413 do CC, no caso, demanda revolvimento do acervo fático-probatório, o que atrai a Súmula n. 7 do STJ.

8. A discussão sobre a condição de consumidor é inócua, pois a aplicação da Lei n. 4.591/1964 independe de relação de consumo.

IV. DISPOSITIVO E TESE

9. Agravo em recurso especial desprovido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se a multa do art. 35, § 5, da Lei n. 4.591/1964 quando não registrados os documentos exigidos pelo art. 32, sendo inócua a alegada formalização contratual à luz do art. 166, VII, do Código Civil. 2. Incide a Súmula n. 7 do STJ para afastar a revisão da conclusão do tribunal de origem sobre a ausência de cumprimento de obrigações e a pretensão de redução da multa do art. 413 do Código Civil. 3. A aplicação da Lei n. 4.591/1964 independe da caracterização do adquirente como consumidor."

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, arts. 32, 35, § 5; CC, arts. 413, 166, VII; CDC, art. 2; LINDB, art. 5; CPC, art. 85, § 11.

Jurisprudência relevante citada: STJ, Súmula n. 7; STJ, REsp n. 1.497.254/ES, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 18/9/2018; STJ, AgRg no REsp n. 334.838/AM, relator Ministro João Otávio de Noronha, Quarta Turma, julgado em 18/5/2010; STJ, AgInt no AREsp n. 2.812.735/SP, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 19/5/2025; STJ, AREsp n. 2.796.035/SP, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 24/3/2025.