Promessa de compra e venda de imóvel submetida ao patrimônio de afetação

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL SUBMETIDA AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO. CLÁUSULA PENAL DE RETENÇÃO DE 50% DOS VALORES PAGOS. RECURSO ESPECIAL PROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Recurso especial interposto contra acórdão do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo proferido em apelação cível.

2. A controvérsia envolve ação de indenização por perdas e danos com rescisão contratual e devolução das quantias pagas, sob a égide da Lei do Distrato.

3. O Juízo de primeiro grau determinou a restituição de 90% dos valores pagos, abatida a corretagem, com correção monetária desde o ajuizamento e juros de mora desde a citação, e indeferiu danos morais.

4. A Corte de origem fixou a retenção em 25%, admitiu a retenção integral da corretagem, estabeleceu correção monetária desde cada desembolso e juros de mora a partir do trânsito em julgado, e redistribuiu os ônus sucumbenciais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se a incorporação submetida ao patrimônio de afetação permite cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos, nos termos do art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964; (ii) saber se a cláusula de retenção de 50% afronta o art. 53 do Código de Defesa do Consumidor por abusividade; (iii) saber se é cabível a redução equitativa da cláusula penal com base no art. 413 do Código Civil; e (iv) saber se há dissídio jurisprudencial.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. Ocorreu a ofensa ao art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964, pois o acórdão recorrido afastou o teto legal de retenção de até 50% em contrato celebrado sob patrimônio de afetação e com previsão expressa, desconsiderando a norma especial aplicável.

7. A análise do dissídio jurisprudencial fica prejudicada diante do provimento do recurso especial.

IV. DISPOSITIVO E TESE

8. Recurso especial provido.

Tese de julgamento: "1. Aplica-se o art. 67-A, § 5º, da Lei n. 4.591/1964 para validar cláusula penal de retenção de até 50% dos valores pagos em contratos de promessa de compra e venda celebrados sob patrimônio de afetação, com previsão expressa. 2. Prejudicada a análise do alegado dissídio jurisprudencial, em razão do resultado do julgamento pela alínea a do art. 105, III, da CF".

Dispositivos relevantes citados: Lei n. 4.591/1964, art. 67-A, § 5º; CDC, art. 53; CC, art. 413.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no AREsp n. 2.733.052, relator Ministro Carlos Cini Marchionatti, Terceira Turma, julgado em 17/2/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.145.090/SP, relator Ministro Marco Buzzi, Quarta Turma, julgado em 7/10/2024; STJ, AgInt no REsp n. 2.110.077/SP, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 29/4/2024.