Compromisso de compra e venda de lote não edificado

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NO RECURSO ESPECIAL. COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA DE LOTE NÃO EDIFICADO. TAXA DE FRUIÇÃO. INDENIZAÇÃO CONDICIONADA À EFETIVA VANTAGEM ECONÔMICA. INTERPRETAÇÃO SISTEMÁTICA DO ART. 32-A DA LEI N. 6.766/1979 COM O CDC E O CC.

I. CASO EM EXAME

1. O recurso. Agravo interno interposto contra decisão monocrática que deu provimento ao recurso especial do adquirente, para afastar a condenação ao pagamento de taxa de fruição em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado.

2. Fato relevante. Cobrança de taxa de fruição fixada em 0,5% ao mês sobre o valor atualizado do contrato, pelo período de ocupação, independentemente de se tratar de lote sem edificação.

3. Fundamentos do agravo. Alegação de violação do art. 32-A, I, da Lei n. 6.766/1979 (Lei n. 13.786/2018), existência de cláusula contratual prevendo a taxa e invocação de precedente da Quarta Turma no sentido da possibilidade de cobrança em lote não edificado, observados os termos legais e contratuais.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

4. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de lote não edificado, sob a égide da Lei n. 13.786/2018, é devida a indenização por fruição pela mera disponibilização do imóvel ao adquirente.

5. Há três questões em discussão: (i) saber se o art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 institui presunção absoluta de fruição ou autoriza a cobrança automática da indenização em caso de distrato; (ii) saber se cláusula contratual pode legitimar a cobrança de taxa de fruição sem demonstração de efetivo proveito econômico; e (iii) saber se a existência de divergência jurisprudencial interna impõe a reforma da decisão monocrática amparada em precedente específico da Turma competente.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. A taxa de fruição possui natureza indenizatória, fundada na vedação ao enriquecimento sem causa, e pressupõe demonstração de vantagem patrimonial efetiva do comprador correlata ao prejuízo do vendedor pelo uso e gozo do bem.

7. Em lote não edificado, a mera posse de terreno vago não evidencia, por si só, proveito econômico, uso habitacional, exploração comercial ou fruição material apta a justificar cobrança equivalente a aluguel.

8. O art. 32-A da Lei n. 6.766/1979 não institui presunção absoluta de fruição nem autoriza cobrança automática da indenização em qualquer distrato; delimita critérios e limites quando configurado o fato gerador, exigindo demonstração de fruição econômica do bem.

9. A interpretação do art. 32-A deve ser sistemática com os arts. 51 e 53 do Código de Defesa do Consumidor e com o art. 884 do Código Civil, impedindo obrigações indenizatórias sem causa concreta e sem correspondência com benefício econômico efetivo ao consumidor.

10. A existência de cláusula contratual prevendo taxa de fruição em lote não edificado não legitima a cobrança sem demonstração de fruição, devendo a autonomia privada se submeter ao sistema de proteção do consumidor e à vedação ao enriquecimento sem causa.

11. Precedente específico da Turma competente firmou a indevida cobrança da taxa de fruição em lote não edificado mesmo após a Lei n. 13.786/2018, não havendo caráter vinculante em julgado divergente de outro órgão fracionário suficiente para afastar tal orientação.

12. Inexistindo argumentos novos ou demonstração de desacerto jurídico, mantém-se a decisão monocrática que afastou a taxa de fruição.

IV. DISPOSITIVO Agravo interno improvido, mantida a decisão que afastou a cobrança de taxa de fruição em lote não edificado.