Prescrição decenal em ação revisional de contrato de financiamento imobiliário com hipoteca

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO NO AGRAVO INTERNO EM AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PRESCRIÇÃO DECENAL EM AÇÃO REVISIONAL DE CONTRATO DE FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO COM HIPOTECA. OMISSÃO. EMBARGOS DE DECLARAÇÃO COM EFEITOS MODIFICATIVOS.

I. CASO EM EXAME

1. Embargos de declaração opostos a acórdão que negou provimento ao agravo interno, reconhecendo a prescrição decenal com termo inicial na assinatura dos contratos e afastando o art. 199, II, do Código Civil, em razão da aplicação do art. 205 e do art. 189 do Código Civil e da orientação dos precedentes AgInt no REsp n. 2.093.016/RS e AgInt no REsp n. 2.162.812/AC.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

2. Há sete questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à orientação específica do STJ que fixa o termo inicial da prescrição no vencimento da última prestação em contratos de compra e venda/financiamento com hipoteca; (ii) saber se a distinção entre contratos bancários típicos e contratos de financiamento imobiliário com hipoteca impõe tratamento diverso do marco prescricional; (iii) saber se a incidência do art. 199, II, do Código Civil, em leitura sistemática, afeta a contagem do prazo; (iv) saber se a natureza híbrida da tutela, com repetição de indébito, influencia o termo inicial; (v) saber se devem ser consideradas as particularidades de contratos já quitados; (vi) saber se precedentes da Quarta Turma que fixam o termo inicial na última parcela deveriam ser enfrentados; e (vii) saber se é cabível a multa do art. 1.026, § 2º, do CPC.

III. RAZÕES DE DECIDIR

3. Os embargos de declaração destinam-se a esclarecer obscuridade, eliminar contradição, suprir omissão ou corrigir erro material existentes no julgado.

4. Constatada omissão quanto à orientação específica desta Corte para contratos de compra e venda/financiamento imobiliário com hipoteca, fixa-se o termo inicial da prescrição decenal no vencimento da última prestação.

5. A distinção entre contratos bancários comuns e contratos de financiamento imobiliário com hipoteca exige a fixação do marco prescricional considerando a longa duração e a amortização progressiva da obrigação.

6. A compreensão do art. 199, II, do Código Civil, em harmonia com a natureza da relação obrigacional garantida por hipoteca, reforça que a contagem integral do prazo se vincula ao encerramento do fluxo obrigacional.

7. O vencimento antecipado não altera o termo inicial da prescrição em obrigações garantidas por hipoteca, prevalecendo a data contratual da última parcela.

8. Afastada a prescrição total, subsiste apenas a prescrição das parcelas anteriores ao decênio que antecedeu o ajuizamento, permitindo o prosseguimento da ação revisional.

9. Inviável a aplicação da multa do art. 1.026, § 2º, do CPC nas circunstâncias dos autos.

IV. DISPOSITIVO E TESE

5. Embargos de declaração acolhidos, com efeitos modificativos.

Tese de julgamento: "1. O termo inicial da prescrição decenal em contratos de financiamento imobiliário com pacto adjeto de hipoteca é o vencimento da última prestação. 2. A diferenciação entre contratos bancários típicos e financiamento imobiliário com hipoteca justifica tratamento específico do marco prescricional. 3. A leitura do art. 199, II, do Código Civil, à luz da execução integral do contrato, não antecipa a contagem do prazo prescricional. 4. O vencimento antecipado não modifica o termo inicial da prescrição em obrigações garantidas por hipoteca. 5. A prescrição total é afastada, permanecendo apenas quanto às parcelas anteriores ao decênio que precedeu o ajuizamento."

Dispositivos relevantes citados: CC, arts. 189, 199, II, 205, 1.499; CPC, arts. 7º, 1.022, § 2º do art. 1.026.

Jurisprudência relevante citada: STJ, AgInt no REsp n. 1.947.266/PR, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 8/8/2022; STJ, AgInt no REsp n. 2.106.978/PR, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 19/3/2024; STJ, AgInt no AREsp n. 1.876.768/RJ, relator Ministro Luis Felipe Salomão, Quarta Turma, julgado em 14/12/2021; STJ, AgInt no AREsp n. 667.604/RJ, relator Ministro Marco Aurélio Bellizze, Terceira Turma, julgado em 14/10/2019; STJ, AgInt no AREsp n. 3.071.112/PB, relator Ministro Humberto Martins, Terceira Turma, julgado em 16/3/2026; STJ, AgInt no AREsp n. 2.895.356/RS, relator Ministro Moura Ribeiro, Terceira Turma, julgado em 18/8/2025; STJ, AgInt nos EDcl no REsp n. 2.112.012/MG, relatora Ministra Maria Isabel Gallotti, Quarta Turma, julgado em 16/12/2025; STJ, Súmula n. 83.