Promessa de compra e venda de imóvel: cláusula penal

DIREITO CIVIL E DO CONSUMIDOR. AGRAVO INTERNO NOS EMBARGOS DE DECLAÇÃO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL C/C DEVOLUÇÃO DE QUANTIA PAGA. CLÁUSULA PENAL. PERCENTUAL DE RETENÇÃO. ÓBICES SUMULARES. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. Caso em exame

1. Agravo interno interposto por compromissário vendedor contra decisão monocrática da Presidência desta Corte que conheceu de agravo para não conhecer de recurso especial manejado com fundamento no art. 105, III, "a" e "c", da CF/1988.

II. Questão em discussão

2. A questão em discussão consiste em saber se, em contrato de promessa de compra e venda de lote urbano firmado após a Lei n. 13.786/2018, deve prevalecer a cláusula penal fundada no art. 32-A da Lei n. 6.766/1979, com multa compensatória de 10% do valor do contrato, em detrimento do percentual de retenção de 25% dos valores pagos fixado pelo Tribunal de origem à luz do Código de Defesa do Consumidor, bem como se é possível, em recurso especial, reexaminar cláusulas contratuais e o acervo fático-probatório para rediscutir o percentual de retenção definido pelas instâncias ordinárias.

III. Razões de decidir

3. O Tribunal de origem reconheceu a incidência do Código de Defesa do Consumidor, em especial do art. 53, afastou a perda total das prestações pagas e, considerando que a rescisão decorreu de impossibilidade financeira do comprador, fixou a retenção de 25% dos valores pagos, alinhando-se à orientação consolidada desta Corte quanto ao padrão-base de cláusula penal em casos de desistência imotivada do compromissário comprador.

4. Estando o acórdão recorrido em consonância com a jurisprudência dominante do STJ quanto ao percentual de retenção e à restituição parcial e imediata das parcelas pagas em rescisão promovida pelo comprador, incide o óbice da Súmula n. 83 do STJ, que impede o conhecimento do recurso especial, ainda que interposto com fundamento na alínea "c" do art. 105, III, da CF/1988.

5. A pretensão de rediscutir a base normativa da cláusula penal, substituindo o parâmetro de 25% pela multa compensatória de 10% do valor do contrato, demanda reexame do conteúdo das cláusulas contratuais e da moldura fática delineada pelas instâncias ordinárias quanto à causa da rescisão e às peculiaridades do caso, providência vedada em recurso especial pelos óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

IV. Dispositivo

6. Resultado do Julgamento: Negado provimento ao agravo interno.