Vícios construtivos: responsabilidade solidária da vendedora e irrelevância da ausência do condomínio no polo passivo

DIREITO PRIVADO. AGRAVO INTERNO. AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. VÍCIOS CONSTRUTIVOS. RESPONSABILIDADE SOLIDÁRIA DA VENDEDORA E IRRELEVÂNCIA DA AUSÊNCIA DO CONDOMÍNIO NO POLO PASSIVO. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO.

I. CASO EM EXAME

1. Agravo interno contra decisão que negou provimento ao agravo em recurso especial e majorou honorários de 18% para 20% sobre o valor atualizado da causa.

2. A controvérsia versa sobre ação de obrigação de fazer cumulada com indenização por danos materiais e morais por vícios construtivos e a possibilidade de subsistir a condenação da vendedora à realização de obras nas redes de esgoto e águas pluviais sem inclusão do condomínio, à luz do art. 1.348, II e V, do Código Civil.

3. O Juízo de primeiro grau condenou à instalação de válvulas de retenção nos condutores das caixas de passagem das redes de esgoto e de águas pluviais, ao pagamento de danos materiais a liquidar e de danos morais de R$ 20.000,00.

4. A Corte de origem manteve a sentença.

II. QUESTÃO EM DISCUSSÃO

5. Há quatro questões em discussão: (i) saber se houve omissão quanto à tese de que a obrigação de fazer recai sobre área comum e depende da atuação do síndico e de deliberação condominial, nos termos do art. 1.348, II e V, do Código Civil; (ii) saber se a aplicação da Súmula n. 284/STF foi genérica; (iii) saber se há necessidade de prequestionamento de dispositivos constitucionais; e (iv) saber se deve ser atribuído efeito suspensivo em razão do risco de execução imediata da obrigação de fazer e das astreintes.

III. RAZÕES DE DECIDIR

6. O pedido de efeito suspensivo foi superado com o julgamento do agravo interno.

7. A invocação do art. 1.348 do Código Civil mostrou-se insuficiente para afastar a responsabilidade solidária da vendedora por vício construtivo reconhecido em perícia; aplicou-se a Súmula n. 284/STF ante a deficiência de correlação entre o dispositivo legal e a tese recursal.

8. Matéria constitucional não é examinável em recurso especial; refoge à competência do STJ analisar violação direta à Constituição, ainda que invocada para prequestionamento.

9. O dissídio jurisprudencial não foi demonstrado por ausência de cotejo analítico específico, conforme art. 1.029, § 1º, do CPC e art. 255, § 1º, do RISTJ.

10. O art. 1.025 do CPC não impõe acolhimento; o prequestionamento ficto pressupõe vícios do art. 1.022 do CPC, inexistentes no caso.

IV. DISPOSITIVO E TESE

11. Agravo interno desprovido.

Tese de julgamento: "1. A deficiência de fundamentação quanto à indicação do art. 1.348, II e V, do Código Civil atrai a Súmula n. 284/STF. 2. Não cabe ao STJ examinar violação direta a dispositivos constitucionais em recurso especial. 3. O dissídio jurisprudencial demanda cotejo analítico, nos termos do art. 1.029, § 1º, do CPC e do art. 255, § 1º, do RISTJ. 5. O prequestionamento ficto do art. 1.025 do CPC pressupõe vícios do art. 1.022, ausentes no caso."

Dispositivos relevantes citados: CC, art. 1.348; CPC, arts. 18, 1.022, 1.025, 1.029 § 1º; CDC, art. 88; RISTJ, art. 255 § 1º

Jurisprudência relevante citada: STF, Súmula n. 284; STJ, AgInt no AREsp n. 3.149.631/RS, relator Ministro Raul Araújo, Quarta Turma, julgado em 30/6/2026; STJ, AREsp n. 2.426.681/DF, relator Ministro Ricardo Villas Bôas Cueva, Terceira Turma, julgado em 30/6/2026; STJ, EDcl no AgInt nos EDcl no AREsp n. 2.881.939/SP, relator Ministro Luís Carlos Gambogi, Quarta Turma, julgados em 30/6/2026; STJ, AREsp n. 2.980.034/SC, relatora Ministra Daniela Teixeira, Terceira Turma, julgado em 13/10/2025.