Contrato de compra e venda de imóvel: cláusulas abusivas

DIREITO CIVIL. AGRAVOS EM RECURSO ESPECIAL. CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. CLÁUSULAS ABUSIVAS. MORA DA CONSTRUTORA. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS. RECURSOS ESPECIAIS INADMITIDOS. AGRAVOS CONHECIDOS PARA NEGAR PROVIMENTO AOS RECURSOS ESPECIAIS.

1. Agravos interpostos por empresas construtoras e por particulares contra decisões que inadmitiram recursos especiais fundamentados nas alíneas "a" e "c" do art. 105, III, da Constituição Federal, em face de acórdão do Tribunal de Justiça de Santa Catarina.

2. O acórdão recorrido manteve a mora imputada às construtoras, afastou a exceção do contrato não cumprido, reconheceu a licitude da cobrança de juros remuneratórios a partir da entrega das chaves, julgou parcialmente procedente a reconvenção para apurar o saldo devedor em liquidação, alterou a fixação dos honorários segundo o art. 85, § 2º, do CPC e redistribuiu os ônus sucumbenciais, vedando honorários recursais.

3. Os embargos de declaração opostos pelos recorrentes foram rejeitados.

4. Há cinco questões em discussão: (i) saber se é válida a cobrança de juros remuneratórios durante o período de mora da construtora e a manutenção de indexador setorial, em face do Tema 996 do STJ; (ii) saber se há divergência jurisprudencial sobre a possibilidade de cobrança de juros remuneratórios durante a mora da construtora; (iii) saber se a exceção do contrato não cumprido foi corretamente afastada, considerando a alegação de inadimplemento dos compradores; (iv) saber se houve violação à liberdade contratual e à função social do contrato na revisão judicial das cláusulas e prazos pactuados; e (v) saber se a mora dos compradores foi corretamente afastada, considerando a ausência de notificação formal.

5. O acórdão recorrido decidiu corretamente ao determinar que os juros remuneratórios a cargo dos adquirentes sejam recalculados por ocasião da liquidação do julgado, considerando que não há relação entre a cobrança de juros remuneratórios e o inadimplemento ou atraso no pagamento das parcelas do preço do imóvel.

6. A pretensão recursal de afastar a mora das construtoras e reconhecer a exceção do contrato não cumprido exigiria o revolvimento do acervo fático-probatório dos autos e a interpretação de cláusulas contratuais, o que é vedado em sede de recurso especial, conforme as Súmulas 5 e 7 do STJ.

7. A revisão judicial das cláusulas contratuais foi fundamentada na legislação consumerista, especialmente no art. 51, IV, do Código de Defesa do Consumidor, que prevê a nulidade de cláusulas abusivas que coloquem o consumidor em desvantagem exagerada.

8. A tese de que a mora dos compradores teria ocorrido automaticamente no vencimento das parcelas, sem necessidade de notificação, foi afastada pelo acórdão recorrido, que considerou a ausência de prova de inadimplemento e de notificação formal pela construtora.

9. Agravos conhecidos para negar provimento aos recursos especiais.