Liquidação extrajudicial: contrato de locação não residencial

DIREITO EMPRESARIAL E CIVIL. RECURSO ESPECIAL. LIQUIDAÇÃO EXTRAJUDICIAL. CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. DENÚNCIA PELO ADMINISTRADOR JUDICIAL. ART. 119, VII, DA LEI N. 11.101/2005. EXCLUSÃO AUTOMÁTICA DE MULTA CONTRATUAL. INEXISTÊNCIA. PRINCÍPIO DA BOA-FÉ E DO EQUILÍBRIO CONTRATUAL. RECURSO PROVIDO.

1. O art. 119, VII, da Lei n. 11.101/2005 concede ao administrador judicial a prerrogativa de denunciar o contrato de locação, mas não prevê expressamente a exclusão do pagamento de multa contratual decorrente da rescisão.

2. A multa contratual possui caráter compensatório, destinada a ressarcir o locador pelas perdas ocasionadas pela rescisão antecipada, como vacância do imóvel e custos para obtenção de novo locatário, não configurando penalidade punitiva.

3. A interpretação sistemática da Lei n. 11.101/2005, notadamente o § 2º do art. 117, que prevê indenização em contratos bilaterais afetados pela falência, reforça que a extinção contratual deve respeitar o princípio da boa-fé contratual, garantindo compensação ao contratante prejudicado.

4. O art. 18, c, da Lei n. 6.024/1974 aplica-se a contratos unilaterais, não sendo aplicável aos contratos bilaterais, como os de locação, que permanecem regidos pelos princípios gerais do direito contratual, inclusive o equilíbrio econômico entre as partes.

5. A isenção automática da multa contratual prevista em contrato bilateral afrontaria o equilíbrio contratual e acarretaria prejuízo desproporcional ao locador, ferindo os princípios da boa-fé objetiva e da função social do contrato.

6. Recurso especial provido.