Promessa de compra e venda de imóvel: atraso na entrega da obra

CIVIL. AGRAVOS EM RECURSOS ESPECIAIS. RECURSOS ESPECIAIS ISOLADOS. PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL. AÇÃO DECLARATÓRIA DE NULIDADE CONTRATUAL CUMULADA COM OBRIGAÇÃO DE FAZER E INDENIZAÇÃO POR DANOS MATERIAIS E MORAIS. ATRASO NA ENTREGA DA OBRA. RECURSO DE A. P. REAL. NEGATIVA DA PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. NÃO OCORRÊNCIA. PRORROGAÇÃO DO PRAZO DE ENTREGA DA OBRA. INTERPRETAÇÃO DE CLÁUSULAS E REEXAME DE PROVAS. SÚMULAS N. 5 E 7 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL CONHECIDO EM PARTE E, NESSA EXTENSÃO, NÃO PROVIDO. RECURSO DE FELIPE E OUTRA. INDENIZAÇÃO PELO PERÍODO DA MORA. COBRANÇA DE LUCROS CESSANTES. POSSIBILIDADE, DESDE QUE NÃO CUMULADA COM MULTA CONTRATUAL. TEMA N. 970 DO STJ. POSSIBILIDADE DE ESCOLHA, PELO ADQUIRENTE, ENTRE LUCROS CESSANTES E CLÁUSULA PENAL. DANO MORAL. AFASTAMENTO NA ORIGEM. MERO INADIMPLEMENTO CONTRATUAL. INCIDÊNCIA DA SÚMULA N. 83 DO STJ. AGRAVO CONHECIDO. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE PROVIDO.

1. Os aclaratórios são espécie de recurso de fundamentação vinculada, exigindo para seu conhecimento a indicação de erro material, obscuridade, contradição ou omissão em que teria incorrido o julgador (arts. 489 e 1.022 do CPC), não se prestando a novo julgamento da causa.

2. A convicção firmada no Tribunal estadual, acerca da necessidade de notificação prévia dos compradores como condição para a prorrogação do prazo de entrega do empreendimento, decorreu da interpretação de disposição contratual livremente pactuada entre as partes, e da análise de circunstâncias fáticas da causa, não podendo a questão ser revista nesta esfera excepcional, ante os óbices das Súmulas n. 5 e 7 do STJ.

3. A cláusula penal moratória tem a finalidade de indenizar pelo adimplemento tardio da obrigação, e, em regra, estabelecida em valor equivalente ao locativo, afasta-se sua cumulação com lucros cessantes (Tema n. 970 do STJ).

4. Em sendo reconhecida a possibilidade de condenação ao pagamento, apenas, a título de lucros cessantes/aluguéis ou de cláusula penal, como no caso, faz-se necessário facultar aos adquirentes a escolha entre uma ou outra hipótese de reparação, o que deverá ser feito na primeira instância. Precedentes.

5. Em regra, o mero inadimplemento de contrato não enseja reparação por dano moral, sendo admissível a fixação de indenização a esse título apenas quando o atraso na entrega da obra ultrapassar o limite do mero dissabor, ou seja, quando ocorrer situação excepcional que configure o abalo imaterial, a qual não se faz presente no caso. Precedentes. Aplicação da Súmula n. 83 do STJ.

6. Agravos conhecidos. Recurso especial de A. P. REAL conhecido em parte e, nessa extensão, não provido, e recurso especial de FELIPE e outra parcialmente provido.