Administração de imóvel por imobiliária: negativa de prestação jurisdicional

PROCESSUAL CIVIL E CONSUMIDOR. RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE EXIGIR CONTAS. ADMINISTRAÇÃO DE IMÓVEL POR IMOBILIÁRIA. NEGATIVA DE PRESTAÇÃO JURISDICIONAL. INOCORRÊNCIA. LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA. CONVENÇÃO DE ARBITRAGEM. INAPLICABILIDADE EM RELAÇÃO DE CONSUMO E PRECLUSÃO. ÔNUS DA PROVA NA EXIBIÇÃO/PRESTAÇÃO DE CONTAS. ÓBICES DAS SÚMULAS 5 E 7/STJ. RECURSO ESPECIAL PARCIALMENTE CONHECIDO, E, NESSA PARTE, DESPROVIDO.

1. Trata-se de recurso especial interposto por empresa administradora de imóveis contra acórdão que, em ação de exigir contas, reconhece relação de consumo, fixa a legitimidade passiva da imobiliária e mantém a condenação ao pagamento do saldo devedor decorrente de acordo de aluguéis não integralmente repassados à proprietária

2. O objetivo recursal é decidir se (i) há negativa de prestação jurisdicional por omissão no enfrentamento de questões essenciais (arts. 489, § 1º, IV, e 1.022 do CPC; art. 93, IX, da Constituição Federal); (ii) a administradora é parte legítima para figurar no polo passivo da ação de exigir contas; (iii) a cláusula compromissória de arbitragem prevalece, afastando a jurisdição estatal; e (iv) houve indevida inversão do ônus da prova na prestação de contas.

3. A prestação jurisdicional se encontra adequada e suficiente quando o Tribunal decide a matéria com fundamentação capaz de resolver a controvérsia, não estando o julgador obrigado a rebater, um a um, todos os argumentos das partes. No caso, o acórdão reconhece o vínculo material e atribui à administradora o dever de prestar contas, amparado na prova dos autos, inclusive procuração com amplos poderes para administrar o bem.

4. A administradora de imóvel locado é parte legítima para prestar contas dos valores que geriu no exercício do mandato de administração, especialmente quando intermedeia acordo de pagamento de aluguéis. Revisar a conclusão das instâncias ordinárias quanto à extensão dos poderes outorgados e às obrigações assumidas demanda interpretação de cláusulas e reexame de provas, providência vedada pelas Súmulas 5 e 7/STJ.

5. A convenção de arbitragem é afastada quando se reconhece relação de consumo e contrato de adesão sem observância das cautelas legais. Ademais, a preliminar foi rejeitada no saneamento, incidindo a preclusão. A pretensão de descaracterizar a relação de consumo e reabrir debate probatório atrai os óbices das Súmulas 7/STJ e 83/STJ, conforme precedentes citados.

6. Na ação de exigir contas, uma vez demonstrada a relação jurídica que impõe o dever de prestar contas (fase inicial), compete ao administrador apresentar contas detalhadas e comprovar os repasses. 7.A exigência de que a autora prove fato negativo (não recebimento) é inadequada; a suficiência da documentação apresentada pela administradora é matéria fático-probatória insuscetível de revisão em recurso especial (Súmula 7/STJ). 8.Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, desprovido.